مطالبه ثمن معامله به نرخ روز

مطالبه ثمن معامله به نرخ روز

در صورت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع، خریدار می‌تواند به نرخ روز قیمت مال را از فروشنده بگیرد: بخشی به عنوان استرداد ثمن پرداختی و مابقی به عنوان مسئولیت مدنی.

تاریخ رای نهایی: 1392/01/31 شماره رای نهایی: 9209970220300086

رای بدوی

در خصوص دعوی آقای م.ح. به وکالت از طرف آقای س.ل. به طرفیت آقای ص.ن. با وکالت آقای م.ف. به خواسته فسخ قرارداد موضوع یک مبایعه‌نامه عادی و سپس استرداد ثمن معامله به قیمت روز با جلب نظر کارشناس به علت مستحق‌للغیر بودن مبیع و خسارت دادرسی و دعوی آقای ص.ن. با وکالت آقای م.ف. به طرفیت آقای م.الف. با وکالت آقای ی.م. به خواسته جلب ثالث بر الزام خوانده (الف.) به پرداخت خسارت و استرداد ثمن مأخوذه بابت مبایعه‌نامه مورخه 30/2/75 به علت مستحق‌للغیر در آمدن مورد معامله و خسارت دادرسی از توجه به جامع اوراق و محتویات پرونده در مورد ادعای فسخ قرارداد نظر به اینکه خیار فسخ ویژه عقود نافذ و صحیحی می‌باشد و با توجه به اینکه معاملات انجام شده نسبت به یک دستگاه آپارتمان حدوداً 60 متر مربع به علت مستحق‌للغیر در آمدن، فاسد بوده و بیع فاسد اثری در تملک نداشته و تمامی عقود و قراردادهای منعقده نسبت به ملک موصوف از ابتدا باطل بوده است لهذا، دعوی فسخ، فاقد مطالبه ثمن معامله به نرخ روز وجاهت قانونی است و به استناد ماده 197 قاون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان آن صادر و اعلام می‌گردد در خصوص استرداد ثمن به قیمت روز نظر به اینکه انعقاد عقد بیع در خصوص سه دانگ از شش دانگ ملک موصوف به مساحت تقریبی 60 متر مربع فی‌مابین اصحاب دعوی حسب اسناد عادی پیوست دادخواست (اصلی و جلب ثالث) محرز و مسلم است و با توجه به اینکه به دلالت محتویات پرونده کلاسه 149/90061 خصوصاً دادنامه شماره 900239 مورخه 29/4/90 صادره از شعبه 149 دادگاه عمومی حقوقی تهران مبنی بر خلع ید و قلع قمع بنا، محرز گردیده که معاملات انجام شده نسبت به یک واحد آپارتمان حدوداً 60 متر مربع به علت مستحق‌للغیر در آمدن مبیع فاسد و باطل و فاسد بوده و طبق ماده 365 قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک نداشته و همه عقود و قراردادهای منعقده نسبت به مبیع از ابتدا باطل و فاسد می‌باشد و نظر به اینکه وکلای خواندگان اصلی و جلب ثالث دفاع موجهی ننموده‌اند دادگاه جهت تعیین بهای روز ملک، موضوع را به کارشناس ارجاع و کارشناس مطالبه ثمن معامله به نرخ روز منتخب طی نظریه مورخه 23/2/91 ارزش 60 متر مربع ملک موصوف را به مبلغ 000/000/880 ریال برآورد و تعیین نموده که این نظریه در فرجه قانونی مورد اعتراض خوانده جلب ثالث قرار گرفت و موضوع به کارشناس هیأت سه نفره ارجاع و کارشناسان مذکور نیز طی نظریه مورخه 25/5/91 ارزش ملک یاد شده را به مبلغ 000/000/660 ریال تعیین و براورد نموده‌اند که پس از ابلاغ در مهلت قانونی از هر گونه ایراد و اعتراض مصون مانده و به نظر دادگاه با اوضاع و احوال محقق و معلوم قضیه مغایرتی ندارد لهذا دعوی مطروحه وارد و ثابت تشخیص و به استناد مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 390 و 391 قانون مدنی حکم به محکومیت خوانده اصلی(ص.ن.) به پرداخت مبلغ 000/000/660 ریال بابت اصل خواسته و پرداخت مبلغ 000/025/2 ریال هزینه دادرسی(تمبر و کارشناسی) و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی در حق خواهان اصلی(س.ل.) و محکومیت خوانده جلب ثالث(م.الف.) به پرداخت مبلغ 000/000/660 ریال بابت اصل خواسته و مبلغ 000/120/2 ریال هزینه دادرسی (تمبر و کارشناسی) و حق‌الوکاله وکیل بر اساس تعرفه قانونی در حق خواهان جلب ثالث (ص.ع.) صادر و اعلام می‌گردد وکلای خواهان اصلی و جلب ثالث مکلف هستند که مابه‌التفاوت هزینه دادرسی را بعد از قطعیت دادنامه تودیع نمایند. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 148 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ رضایی فر

رای دادگاه تجدید نظر

تجدیدنظرخواهی آقای م.الف. نسبت به دادنامه شماره 788 مورخه 12/9/91 صادره از شعبه 148 دادگاه عمومی که به موجب آن حکم به محکومیت او به پرداخت مبلغ 000/000/660 ریال بابت استرداد ثمن معامله (بیع محقق‌للغیر) و خسارات ناشی از آن صادر شده است، وارد نمی‌باشد، زیرا بر اساس مواد 1 و2 قانون مسئولیت مدنی هر کس به دیگری ضرر وارد کند مکلف به جبران آن می‌باشد و در مانحن‌فیه نیز مازاد بر ثمن به‌عنوان خسارت وارد شده ناشی از عمل خلاف قانون قابل مطالبه می‌باشد، لذا تجدیدنظرخواهی متضمن جهت نقض نیست و دادنامه تجدیدنظر خواسته از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی و مبانی استنباط و ذکر جهات موجهه و انطباق موضوع با قانون و مقررات حقوقی فاقد اشکال می‌باشد. دادگاه با رد تجدیدنظر مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی، دادنامه تجدیدنظر خواسته را عیناً تأیید و استوار می‌نماید. این رأی قطعی است.
رئیس شعبه 3 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
ذکائی ـ حمیدی راد

ثمن معامله چیست

در فرهنگ فارسی معین ثمن معامله به معنای بها و نرخ است درعلم حقوق به معنای پولی است که در قبال فروش مالی به دست می آید در هر معامله ای افراد مقدار معینی پول رایج را مقرر می نمایند که به ازای مال مورد معامله قرار دارد که از لحاظ ارزش با مال مورد معامله برابری می نماید در این مرقومه به سوالاتی در این خصوص به بیان ساده پاسخ خواهیم داد.

ثمن معامله درمبایعه نامه؟

مبایعه نامه چیست؟برای توضیح این مطلب ابتدا باید مبایعه نامه را تعریف کنیم ،مبایعه نامه به قراردادی گفته می شود که در ضمن آن افراد مالی، اعم از منقول ویاغیر منقول خرید و فروش می گردد و اصطلاحاً به این خرید و فروش بیع گفته می شود.

از آنجایی که بیع یک عقد معاوضی است یعنی در قبال مال مورد معامله، عوض قرار می گیرد که از نظر عرفی بین عوض و معوض (مال مورد معامله و پول آن) برابری ارزش وجود دارد.

در تمام قراردادهای خرید و فروش(مبایعه نامه ها) قسمتی وجود دارد که به ما به ازای ریالی مال مورد معامله اختصاص دارد و تعیین کننده میزان پولی است که در ازای انتقال مالکیت مال مورد معامله به خریدار، به فروشنده تعلق می گیرد .

برای رزرو وقت مشاوره با وکیل متخصص املاک کلیک کنید

نحوه پرداخت ثمن معامله؟

به محض انعقاد قرارداد و یا امضای مبایعه نامه خریدار مکلف است بهای مال مورد معامله را به فروشنده پرداخت کند که اصطلاحا می‌گویند ثمن معامله حال است و در عرف بازار به آن معامله نقدی می‌گویند اما این امکان وجود دارد که طرفین برای پرداخت پول تاریخ خاصی را مقرر کرده باشند و یا شرایط خاصی را برای پرداخت تعیین نمایند و نیز ممکن است این خرید و فروش به شکل اقساطی واقع شده باشد ،در این حالت فروشنده باید برای دریافت پول خود منتظر حلول اجل و سررسید اقساط بماند و تا پیش از آن حق مطالبه آن را ندارد و لذا نحوه پرداخت می تواند نقدی ، موجلُ و یا به صورت اقساط باشد.

اثبات پرداخت ثمن معامله با چه کسی است؟

با توجه به اینکه پرداخت وجه قرارداد از تعهدات خریدار است بنابراین در صورتیکه در خصوص پرداخت و یا عدم پرداخت ثمن معامله بین خریدار و فروشنده اختلافی به وجود آید، اثبات اینکه وجه قرارداد پرداخت شده است بر عهده خریدار است و اصل بر عدم پرداخت وجه قرارداد می باشد به عبارت دیگر خریدار باید اثبات نماید که مبلغ قرارداد را که تعهد به پرداخت آن نموده است به نحوی پرداخته است و برای اثبات آن از فروشنده رسید دریافت کرده است و یا اینکه مبلغ قرارداد را به حساب بانکی فروشنده واریز نموده است و یا در حضور شهود مبلغ آن را نقدی تسویه نموده است در غیر این صورت دادگاه خریدار را به پرداخت مبلغ قرارداد محکوم می نماید.

در صورتی که فروشنده در قرارداد اقرار به دریافت ثمن معامله کرده باشد، لیکن در واقع مطالبه ثمن معامله به نرخ روز آن را دریافت ننموده است در این فرض فروشنده باید اثبات کند که بر خلاف مندرجات قرارداد و اقرار خود وجهی دریافت ننموده و پولی بابت این قرارداد دریافت نکرده است در غیر این صورت حق مطالبه مبلغ قرارداد را نخواهد داشت که البته این امر کار دشواری خواهد بود.

اگر ثمن معامله پرداخت نشود؟

هر معامله‌ و قراردادی، تعهداتی را برای هریک از طرفین (خریدار و فروشنده) بار می نماید که در صورت عدم ایفای این تعهدات متعهدله حق دارد الزام طرف را به ایفای تعهدات قراردادی مطالبه نماید.

بنابراین اگر خریدار مبلغ قرارداد را به فروشنده نپرداخته باشد، فروشنده میتواند با مراجعه به دادگاه حقوقی و تقدیم دادخواست مطالبه وجه، الزام خریدار را به ایفای تعهدات قراردادی مبنی بر پرداخت وجه قرارداد مطالبه نماید البته امکان دارد در قرارداد ایفای برخی تعهدات فروشنده مانند تحویل مبیع و یا تنظیم سند رسمی و… منوط به پرداخت مبلغ قرارداد شده باشد، که در این صورت فروشنده می تواند تا پیش از دریافت مبلغ قرارداد از ایفای این تعهدات امتناع ورزد و نیز در برخی قراردادها،در فرض عدم پرداخت مطالبه ثمن معامله به نرخ روز وجه قرارداد برای فروشنده حق فسخ مقرر می گردد.

در این موارد در صورت عدم پرداخت پول از سوی خریدار، فروشنده میتواند به صورت یک جانبه قرارداد را فسخ نماید و صرفاً باید مراتب فسخ را به طرف دیگر اعلام نماید که معمولا از طریق ارسال اظهارنامه این کار انجام می‌شود و پس از آن نیز دادخواستی با موضوع تایید فسخ قرارداد به دادگاه صالح ارائه می گردد .بنابراین عدم پرداخت ثمن معامله می تواند منشأ دعاوی حقوقی متعددی از جمله مطالبه وجه، الزام به ایفای تعهدات قراردادی و در برخی موارد منجر به انحلال قرارداد گردد.

از موارد رایج این دعاوی حقوقی ،مطالبه ثمن در دعاوی ملکی است که توصیه می شود نظر به گستردگی و پیچیدگی آن حتماً از خدمات مشاوره و وکالتی مجموعه وکلای یسنا در خصوص آن استفاده نمایید.

جهت مشاوره با وکیل متخصص دعاوی ملکی کلیک نمایید

4 دیدگاه

سلام فرشنده ثمن را نقدا دریافت کرده و مباینامه را امضا کرده کلید ملک را تحویل داده ..روز محضر حاضر شد ملک را بنام نزد عدم حضور صادر شد و دو بار اظهار نامه داده به خریدار که معامله فسخ شما ظرف پنج روز وقت دارید برای دریافت ثمن پرداختی خود وگرنه از طریق دادگاه اقدام میکنم ..حالا در دادگاه الزام به تنظیم سند اعلام کرده من ثمنی دریافت نکردم ایا قابل دفاع میباشد این عمل ایشان

با سلام
در اسفند ۹۷ من و خواهرم یک قطعه زمین کشاورزی را به قیمت ۴۰ میلیون طبق یک قولنامه بنگاهی به عمویمان فروختیم، بدین صورت که ۳۰ تومن را نقدا دریافت نمودیم و لفظا قول دادند تا سه ماه دیگر ۱۰ میلیون باقی پول را پرداخت خواهند کرد، اما اینطور نشد و بعد ۸ ماه ۶۴۰۰۰۰۰ تومان را پرداخت و مابقی را هنوز پرداخت نکرده اند. در یکی از بندهای قولنامه ذکر شده هر گاه فروشنده از یکی تعهدات خوداری کند با مبلغ _ ریال بابت تاخبرتادیه به خریدار میتواند معامله را فسخ کند.
ایا امکان فسخ معامله وجود دارد؟
باتشکر

باسلام… اگر متنی در حد چند سطر تنظیم و ملکی جهت واگذاری کاری واگذار شود(به نوعی وکالت) وبا توافق شفاهی جهت رفع یک مشکل ویا انجام یک کاری… البته قید هم بشود بابت بدهی..وهیچ ثمنی معامله‌ای هم رد و بدل نشود… وطرف مقابل غیر قابل اعتماد دربیاید ودر امانت خیانت کند و مدعی بشود ملک مال خودش است… تکلیف چیست؟

یک باغ داشتم که فروختم ولی طرف از من رسید گرفت و پول رو به حساب دوست خودش واریز کرده خواستم ببینم من میتونم کار انجام بدم

پاسخی بگذارید لغو پاسخ

گروه وکلای یسنا

وقتی شما پرونده خود را به وکلای ما بسپارید، در واقع پرونده خویش را نزد متخصصین امر که سعی در بدست آوردن بهترین نتیجه را دارند، مطرح نموده اید.

فهرست

تماس با ما

تهران - میدان فردوسی - خیابان سپهبد قرنی

خیابان سمیه - مقابل مجتمع قضایی شهید بهشتی

پلاک 224 - واحد 1

كليه حقوق مادی و معنوی سايت محفوظ مي باشد © طراحي سايت داركوب | هاستينگ داركوب

بایگانی برچسب: مطالبه ثمن به نرخ روز

غرامت در ماده 391 قانون مدنی شامل جبران کاهش ارزش ثمن و بازگرداندن قدرت مشتری است که عرفا پرداخت ثمن به نرخ روز گویند.

غرامت مستحقق للغیر در آمدن مبیع شامل تورم موضوعی کاهش ارزش ثمن معامله طرفین است

غرامت قابل پرداخت با لحاظ اطلاق آن در ماده 391 قانون مدنی چیست و آیا شامل تمام هزینه‌های انجام شده مشتری برای معامله و کاهش ارزش ثمن است؟

غرامت مستحق للغیر درآمدن مبیع شامل کاهش ارزش ثمن معامله است (رأی وحدت رویه ۷۳۳)

آیا اطلاق غرامت مستحق للغیر درآمدن مبع موضوع ماده 391 قانون مدنی مطالبه ثمن معامله به نرخ روز شامل تمام هزینه‌های انجام شده مشتری برای معامله و کاهش ارزش ثمن معامله است؟

طرح دعوای استرداد ثمن

اصطلاحا به آن عوض که معمولا وجه و مبلغ رایج ایران است، ثمن گفته می‌شود. ثمن معامله نباید خود، مالی باشد که هم طراز مبیع باشد زیرا در این حالت مبادله این دو تبدیل به عقد معاوضه خواهد شد. ثمن باید چیزی معادل ارزش مبیع است که معمولا به صورت وجه نقد است.

دعوای استرداد ثمن معمولا در سه حالت مطرح می‌شود: یکی در موارد فسخ معامله که خریدار یا فروشنده معامله را فسخ کرده باشند و در نتیجه بر هم خوردن معامله و خودداری بایع و فروشنده از پرداخت ثمن به خریدار، وی به دادگاه حقوقی برای استرداد ثمن خود مراجعه می‌کند. علاوه بر این ممکن است طرفین یک عقد با رضایت یکدیگر نسبت به بر هم زدن عقد بیع توافق کنند. در این صورت در اصطلاح حقوق گفته می‌شود که عقد اقاله یا تفاسخ شده است. با بر هم خوردن یک عقد دقیقا ثمن و مبیع باید به حالت اولیه برگردد و به صاحبان اولیه خود داده شود. به این ترتیب در صورت اقاله قرارداد خرید و فروش، بایع موظف است تا ثمن اخذ‌شده را تسلیم خریدار کند و در صورت خودداری فروشنده از این کار، خریدار می‌تواند دعوای استرداد ثمن معامله را در دادگاه حقوقی مطرح کند. مورد آخر نیز بر می‌گردد به اصطلاحی حقوقی تحت عنوان ضمان درک. در علم حقوق مدنی گفته می‌شود که بایع و مشتری ضامن درک مبیع و ثمن هستند. در توضیح این اصطلاح خاص حقوقی باید بیان کرد که طبق قانون مدنی ایران بایع و خریدار یا همان مشتری در برابر اینکه بعدا مبیع یا ثمن ملک شخص دیگری درآید، ضامن هستند. در این وضعیت اگر مبیع به ملک ثالثی درآید، مشتری باید مبیع را به صاحب اصلی وی برگرداند. در این فرض بایع بابت خسارتی که به مشتری وارد آورده است، باید ثمن دریافتی از سوی مشتری را به وی برگرداند و در صورت خودداری بایع از پس دادن ثمن مشتری، وی می‌تواند به دادگاه حقوقی مراجعه و دادخواست الزام بایع را به پس دادن ثمن دریافتی نزد دادگاه‌های حقوقی تقدیم کند. در ادامه با دعوای استرداد ثمن در قالب بازخوانی یک پرونده آشنا می‌شوید.

شروع دعوا

خانم پوران. دادخواستی منضم به قرارداد عادی، دادنامه شماره 466 صادره از شعبه 3 دادگاه عمومی شهریار و تایید آن به شماره 354 از شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر ارایه و اظهار می‌کند که اینجانب با توجه به قرارداد خرید یک قطعه زمین اوقافی به مساحت 189 متر در شهریار اقدام به واگذاری یک دستگاه پیکان به مبلغ /000/300/9 تومان به عنوان ثمن به خواندگان کرده‌ام و با توجه به کشف موقوفه بودن زمین و نداشتن رابطه استیجاری خواندگان و اوقاف و مستحق‌للغیر درآمدن مبیع، الزام خواندگان به استرداد ثمن و قیمت روز وفق نظر کارشناس و کلیه خسارات و هزینه‌های قانونی را تقاضا می‌کنم. دادخواست پس از طی شدن تشریفات ثبت به یکی از شعبات از دادگاه‌های حقوقی مجتمع قضایی ارجاع و پس از تعیین وقت به طرفین ابلاغ می‌شود.

رسیدگی دادگاه

در وقت مقرر جلسه با حضور خواهان و خواندگان تشکیل می‌شود. خواسته به شرح دادخواست تقدیمی اعلام می‌شود. خواندگان با ارایه لایحه‌ای دفاع می‌کنند که اولا هیچ‌گونه مبلغی داده نشده است و ثانیا زمین کشاورزی بوده و سند نداشته و خودشان به امور آگاه بوده‌اند، ولی قبول می‌کنند که یک دستگاه پیکان گرفته‌اند.

قرار دادگاه

دادگاه پس از استماع اظهارات و اعلام ختم جلسه، به شرح ذیل قرار عدم صلاحیت دادگاه عمومی شهریار را صادر و اعلام می‌دارد:

در خصوص دعوای مطروحه با توجه به وقوع زمین در شهریار و درخواست تعیین قیمت زمین و استلزام معاینه محل طبق مواد 12 و 15 و مستندا به مواد 12 و 15 و 27 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار به عدم صلاحیت خود و صلاحیت دادگاه عمومی شهریار صادر می‌شود.

تحلیل پرونده

در مورد پرونده و رای صادره نکات ذیل حایز اهمیت است.

اول اینکه طبق مواد 390 و 391 و 392 قانون مدنی ایران بایع ضامن درک مبیع است و در صورت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع ملزم به بازگرداندن ثمن به مشتری خواهد بود و باید از عهده کلیه غرامات بر‌آید.

در ماجرای رخ‌داده، این امر محقق شده است و بایع مستحق بازگرداندن مبلغ ثمن یعنی ماشین به علاوه پول و کلیه خسارات وارده از جمله منافع از بین رفته است ولی به نظر نمی‌آید که مطابق قوانین ارزش فعلی ملک به وی پرداخت شود. به این ترتیب خواسته دعوا به این شرح دارای اشکال است و اصولا به این دلیل نیازی به کارشناس نبود. همچنین مستحق‌للغیر بودن مبیع هم مورد قبول خواندگان بوده و در آرای موجود در پرونده‌های استنادی مطروحه از ناحیه اوقاف این امر روشن است.

یکی از نکات مهم در خصوص دعوای حقوقی تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به استرداد ثمن معامله، ماهیت مالی یا غیرمالی بودن این دعواست. این دعوا با توجه به اینکه ثمن امری مالی است و یک طلب محسوب می‌شود، به طبع دعوای استرداد ثمن دعوایی مالی محسوب می‌شود. در خصوص منقول یا غیرمنقول بودن این دعوا نیز باید موضوع را بررسی کرد. ابتدا باید اشاره کرد که مال به منقول و غیرمنقول تقسیم می‌شود. مال منقول مالی است که بدون خرابی و به آسانی قابل نقل‌و‌انتقال و جابه‌جایی باشد مثل میز و فرش.
برعکس مال غیرمنقول عبارت است از مالی که امکان جابه‌جایی آسان و بدون ایراد خسارت به مال یا محل استقرار مال غیرمنقول وجود ندارد مثل ساختمان و درخت. فایده منقول یا غیرمنقول دانستن یک دعوا به صلاحیت دادگاه حقوقی رسیدگی‌کننده به این دعوا بر می‌گردد؛ به این صورت که اگر دعوا منقول باشد، به تجویز قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال 1379، دادگاه صالح به رسیدگی به آن دعوا، دادگاهی است که حوزه قضایی آن در محل اقامت خوانده دعوا باشد. برعکس در صورتی که دعوای حقوقی جزو دعاوی غیرمنقول باشد، دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که حوزه قضایی آن در محل استقرار آن مال غیرمنقول قرار گرفته است. در خصوص دعوای استرداد ثمن باید گفته شود که معامله مربوط به این دعوا ممکن است مربوط به مبیع منقول یا غیرمنقول باشد که در این صورت فارغ از منقول یا غیرمنقول بودن موضوع معامله، با توجه به اینکه ثمن معامله طلب و مطالبه ثمن معامله به نرخ روز دین است، دعوا منقول به حساب می‌آید.

سوم اینکه بنا بر آنچه در ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ذکرشده، دعاوی مربوط به مال، غیرمنقول است و به نظر می‌آید که آنچه مقدمتا در این دعوا مطرح است، عقد باطل باشد. اما به جهت اینکه یکی از خواسته‌های خواهان مطالبه قیمت روز ملک باشد، فارغ از صحت ادعا و وجاهت قانونی و نیاز به کارشناسی و مربوط بودن آن به مال غیرمنقول و تصدیق حکم ماده 12 و 15 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه صالح برای طرح دعوا دادگاه محل وقوع ملک است و با توجه به ماده 27 نیز مرجع تشخیص صلاحیت دادگاهی است که موضوع در آن‌ مطرح است و به این لحاظ قاضی محترم مقدمتا با ملاحظه عدم صلاحیت محلی فارغ از صحت یا عدم صحت ادعا رای به عدم صلاحیت خود و به شایستگی دادگاه عمومی شهریار می‌دهد.

چهارم اینکه به نظر می‌آید عامل اصلی این قرار عدم دقت خواهان در تنظیم خواسته است، زیرا از آنجا که نمی‌توان قیمت روز را در معامله باطل مطالبه کرد و صرفا ثمن و خسارات قابل مطالبه است باید با عدم ذکر این خواسته دعوا به درستی در تهران اقامه می‌شد و در صورت اعتقاد به صحت این خواسته در دادگاه محل وقوع ملک طرح می‌شد. با عنایت به مراتب فوق به نظر می‌آید که رای دادگاه محترم صحیح و موافق با مقررات باشد.

معیار پرداخت ثمن معاملاتی که موضوع آنها مال غیر است

یکی از مواردی که بارها بعنوان وکیل با آن دست و پنجه نرم کرده ام و نتوانسته ام حقوق موکلینم را احیاء کنم ،مستحق للغیر در آمدن مبیع در معاملات فضولی یا پرونده هایی که مال غیر به فروش رسیده است می باشد.در این صورت معامله باطل می گردد و دادگاهها صرفا حکم به استردادثمن معامله ،خسارات وهزینه دادرسی می دهند. در حالی که متاسفانه در کشور ما نوسانات قیمت و ارزش کالاها و خدمات و اموال به سرعت و شدت تغییر می کند. و همگی بجز برخی از قضات محترم شاهد این تغییرات هستیم ؟! مشکل این پرونده هااز آنجا ناشی می شود که ،خریدار جاهل به وضعیت مورد معامله، مالی را خریداری می کند و بعد از مدتی کوتاه یا طولانی شخص دیگری مدعی می شود مورد معامله متعلق به وی می باشد.احقاق حق این فرد مساوی با از دست دادن مال و تحمل هزینه طرح دعوی و مطالبه ثمن معامله برای خریدار می باشد.و وقتی به دادگاه مراجعه می کند بوی می گویند که به استناد مواد 263و 391 ق.م صرفا ثمن معامله بوی مسترد می شود .در حالی که وی مدعی می گردد بین قیمت فعلی ملک با قیمت زما ن معامله اختلاف فاحشی وجود دارد. وبا استرداد اصل ثمن بوی امکان بدست آوردن مالی مثل مال از دست رفته را ندارد.
در پی گیری این پرونده ها در دادگاه ها رویه یکسانی وجود ندارد و رویه غالب این است که به استناد مواد 263 و247و 391و 390 ق.م در صورت مستحق للغیردر آمدن کل یا بعض مبیع معامله نسبت به بعض یا کل مبیعباطل ، که در صورت بطلان بعض مبیع ، به استناد خیار تبعض صفقه به موجب ماده 441 ق.م برای خریدار حق فسخ ایجاد می شود. ودر صورت بطلان کل بیع به استناد مواد 247و263 و 390 و 391 و441 ق.م دعوی بطلان معاملهو استرداد ثمن طرح می شود.

عده ای از دادگاه هایی که در اکثریت نیز می باشند اعتقاد دارند که مطالبه ثمن معامله به نرخ روز در صورت مستحق للغیر در آمدنمبیعو درخواستثمنمعامله ، بهاستناد مواد263 و262و391و392 ق.مفقطحکم به پرداخت اصل ثمن ودر صورتی که خسارتی در این مدت به چنین فردی بابت انجام معامله (مثل هزینه نقل و انتقال بنگاه داری ،شهرداری ،دارایی و غیره) نیز وارد شده باشد ،صادر می کنند.

اقلیتی از دادگاه ها هم هستند که اعتقاد دارند به استناد قاعده لاضرر و قاعده تسبیب و اتلاف و قسمت اخیر مواد 263و391 ق.م که گفته بایع باید از عهده غرامات وارد ه بر مشتری برآید موضوع استرداد ثمن مطالبه ثمن معامله به نرخ روز را به کارشناسی ارجاع می دهند و بر اساس نظر کارشناس و در نظر گرفتن تغییر قیمت ، بهاء دقیق مبیع را اعلام و بر اساس آن حکم صادر می کنند . با این که این نظر به منطق و انصاف و عدالت نزدیک تر می باشد اما این دسته از دادگاه ها در اقلیت قرار دارند .

اما دسته دیگری از دادگاهها نیز هستند که اعتقاد دارند صرفا اصل ثمن معاملهو غرامات مربوطه به هزینه نقل و انتقال ، بعلاوهخسارتتاخیر تادیه ثمن معامله به موجب ماده 522 ق.ا.د.م بر اساس تغییر شاخص سالانه قیمت کالا و خدمات اعلامی بانک مرکزی ، محاسبه و با یع به پرداخت آن محکوممی گردد. که در واقع یک راه حل میانه ای می باشد . اما این دسته از دادگاه ها نیز در اقلیت قرار دارند و نظریه غالب همان رویه اول می باشد.

عدالت و انصاف این است که در صورت ثبات قیمت ها صرفا همان ثمن معامله به همراه هزینه های معمول نقل و انتقالات به خریدار تعلق بگیرد .چرا که هر یک از خریدار وفروشنده معامله ازمنافع عوض برخوردار می شوند . از طرفی اگر با کاهش قیمتها مواجه شویم باز عدالت اقتضا می کند که خریدار کمتر از ثمن معامله را در یافت ننماید .(ماده392 ق.م)

در حال حاضر رویه هایموجود در کشور همین است که بیان گردید. و به عنوان وکیل در پروندهایی که داشته ام براساس این استدلالها احکامی برایم صادر شده است. در برخی موکل راضی و در برخی دیگر که صرفا حکم به پرداختاصل ثمن صادر گردیده، موکل ناراضی می باشد. در واقع صدور حکم در این پرونده ها بستگی به این دارد که قاضی یا قضات شعبه به کدام رویه یا نظر اعتقاد داشته باشند .

اساس این استدلالها و رویه ها هرچه باشد منطق ،انصاف و عدالت اقتضا می کند کهدر شرایط فعلی کشور ما که ثبات قیمت نداریم، و بهاء کالاها هر روز تغییر پیدا می کند ،و خریدار جاهل نبایستی متضرر گردد، بایستی رویه دوم بوسیله دادگاه ها اجرا شود . اگر کارشناس اعلام نماید که قیمت مورد معامله تغییر کرده است براساس همان نظر نیزدادگاه باید رای خود را صادرنماید.

آثار مثبت این رویه بر جامعهو معاملاتقطعا موجبپیشگیریاز معا ملات فضولی و فروش مال غیر می گردد. زیرا اگر خلاف این رویه عمل گردد فقط به کسانی که چنین معاملاتی را انجام می دهند کمک بی موردی کرده ایم .و از طرفی خریداران دچار ضررمالی ومعنوی می گردند ،که گاها قابل جبران نیست. خصوصا وقتی محکوم علیه چنین پرونه هایی از ابزارهای قانونی در جهت اطاله دارسی استفاده می کنند. و در نهایت با تقدیم دادخواست اعسار از پرداخت همان ثمن ،خریدار نگون بخت دچار چنان بحرانی می شود که با در یافت مبلغ پایینی رضایت می دهد. ویا اینکه سالها باید به صورت اقساط پولی را که با زحمت به دست آورده و دودستی تقدیم نموده، در یافت نماید .لذا بایستی با انتخاب یک رویه منطقی متناسب با شرایط اقتصادی جامعه احکامی نزدیک به عدالت صادر گردد. این را هم باید در نظر داشت که قانون خود تکلیف خریدار آگاه به وضعیت مال را روشن نموده است و چنین شخصی به جز اصل ثمن حق مطالبه هیچ وجهی را ندارد. (مواد 263و391و324ق.م )و در مورد منافع وتغییرات ایجاد شدهبرروی مال غیر مواد308 تا327و 247تا 263ق.متکلیف را روشن نموده است .و صرفا تنها موضوع مورد مناقشه همانا پرداخت ثمن معامله به خریدار جاهل می باشد که باید به نرخ روز باشد ویا به همان وجه زمان خرید؟

همانطوریکه بیان شد در صورت اثبات مستحق للغیر در آمدن موضوع معامله براساس قواعدانصاف ،عدالت ،اتلاف (مواد328 تا330 ق.م)و تسبیب(مواد331تا335ق.م)و لاضررولاضرار بهترین رویه همانا پرداخت ثمن و غرامات براساس نظر کارشناس متناسب با تغییرات بها ء در کشور به شرطی که کمتر از ثمن حین المعامله نباشد،می باشد.زیرا صاحب مال به ملک خود می رسد و فروشنده مال غیر نیز از منافع ثمنی برخوردار بوده است که مستحق آن نبوده است . وصرفامغبون و متضرراصلی همانخریدار جاهل است که مورد معامله را از وی گرفته اند و ثمن را نیز قبلا برده اند . لذا این دستگاه قضایی است که بایستی رویه ای عادلانه و منصفانه ایجاد کند .ودر صورت که احساس می شود با قواعد وقوانین موجود نمی توان از این ظلم جلوگیری نمود پس بهترین راه کار اصلاح و وضع قوانین روزآمد و کارآمد می باشد.