فرآیند الگوی فروش استقراضی

صفحه اصلی
گروه تجاری سازی
توانمند سازی
کارگاه ها
کارگاه های برگزار شده
کارگاه های سال 96

کارگاه های سال 96

لیست کارگاه های آموزشی

آقای دکتر آیدین پرنیا

اجرای مدل کسب و کار برای راه اندازی یک کسب و کار نوپا( استارت آپ) سلامت

آقای دکتر آیدین پرنیا

اجرای حمایت طلبی برون سازمانی برای شرکت های فعال در حوزه سلامت

آقای دکتر آیدین پرنیا

مدیریت بازاریابی، فروش و قیمت گذاری محصولات در حوزه سلامت

- مبانی ارتباط با صنعت

- اهمیت و مزایای ارتباط با صنعت

- شناسایی بازدارنده های ارتباط با صنعت

- روش های ارتباطی دانشگاه با صنعت

- آشنایی با سامانه پژوهشیار ارتباط با صنعت

- فرایند اخلاق در پژوهش طرح های ارتباط با صنعت

- آشنایی کلی با آیین نامه اجرایی طرح های ارتباط با صنعت

- بحث گروهی و بازخورد شرکت کنندگان در خصوص مباحث

خانم دکتر خندان شاهنده

آشنایی با فرآیند طرح های ارتباط با صنعت

مروری بر مدل های کسب و کار و مبانی تجاری سازی
اصول راه اندازی و مدیریت شرکت های دانش بنیان
تعاریف و انواع شرکت های دانش بنیان
قانون حمایت از شرکت های دانش بنیان و محصولات دانش بنیان و سایر قوانین مرتبط
ارزیابی شرکت های دانش بنیان
انواع حمایت ها و تسهیلات مصوب و اجرایی از شرکت های دانش بنیان
روش های جذب حمایت مالی برای شرکت های دانش بنیان

آقای دکتر علی علیزاده

آشنایی با ثبت شرکت و راه اندازی شرکت دانش بنیان

خلق ایده در فضای کار گروهی
شناسایی توانایی ها و استعدادهای فردی
شناسایی ایده های پوچ
روش های ساده تجاری سازی ایده
ایجاد جریان دائمی ایده
معرفی نظریه های مهم و روانشناسی ایده
معرفی تکنیک های خلق ایده(تکنیک مگا ایده،تکنیک ایده آل،تکنیک مورفو،تکنیک کلمات اتفاقی،تکنیک دلفی و بیش از 10تکنیک دیگر)

آقای مهندس هومن هوشیاری

اصول و مبانی خلق ایده

آقای مهندس هومن هوشیاری

تکنیک های شکار ایده

آقای مهندس هومن هوشیاری

حرکت به سمت سازمان خلاق و نوآور
حداکثرسازی مشارکت کارکنان در حل مسائل
ایجاد جریان دائمی بروز نوآوری و خلق ایده
ساختارشکنی سازمانی
بازتعریف فرهنگ سازمان
بازتعریف ساختار سازمان
فزایش تعهد سازمانی کارکنان
پیاده سازی ابزارهای اجرای دقیق استراتژی
طراحی و پیاده سازی ابزارهای خلق ایده
پیاده سازی ابزار ثبت ایده های سازمانی

آقای مهندس هومن هوشیاری

خانم مرضیه رحمانی

کارگاه نظری و عملی جستجوی پتنت

آقای دکتر بهزاد دماری

نحوه جستجو و همکاری با طرح های کاربردی

صنعت در حوزه سلامت

آقای دکتر ابوالفضلی

آشنایی با صندوق های حمایتی و ضوابط آن

-ﻣﺮوری ﺑﺮ ﺗﺎرﯾﺨﭽﻪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاری رﯾﺴﮏ ﭘﺬﯾﺮ
- ﻣﻌﺮﻓﯽ و ﺷﻨﺎﺧﺖ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاری رﯾﺴﮏ ﭘﺬﯾﺮ در اﯾﺮان و ﺟﻬﺎن
- آﺷﻨﺎﯾﯽ ﺑﺎ ﻓﺮاﺧﻮان ﻋﺮﺿﻪ ﺧﺼﻮﺻﯽ ( PPM )
- ﺳﺎزﻣﺎن دﻫﯽ (ﺳﺎﺧﺘﺎرﺑﻨﺪی) ﺷﺮﮐﺘﻬﺎی ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاری رﯾﺴﮏ ﭘﺬﯾﺮ
- آﺷﻨﺎﯾﯽ ﺑﺎ ﺗﻮاﻓﻘﻨﺎﻣﻪ ﺷﺮاﯾﻂ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاری ( TermSheet )
- ﻣﺮوری ﺑﺮ ﻗﺮارداد ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﺷﺮﮐﺘﻬﺎی رﯾﺴﮏ ﭘﺬﯾﺮ
- آﺷﻨﺎﯾﯽ ﺑﺎ ﻗﺮارداد ﻣﺸﺎرﮐﺖ ﻧﺎﻣﻪ شرکت ها و ﺻﻨﺪوق رﯾﺴﮏ ﭘﺬﯾﺮ
- ﻓﺮاﯾﻨﺪ ارزﯾﺎﺑﯽ ﺗﺎ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاری در ﺷﺮﮐﺖ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاری رﯾﺴﮏ

پذیر
- ﻣﺒﺎﻧﯽ ارزش ﮔﺬاری در ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاری رﯾﺴﮏ ﭘﺬﯾﺮ
- ارزش ﮔﺬاری داﻧﺶ ﻓﻨﯽ و ﻣﺎﻟﮑﯿﺖ ﻣﻌﻨﻮی
- رﯾﺎﺿﯿﺎت ﭘﯿﺸﺮﻓﺘﻪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاری رﯾﺴﮏ ﭘﺬﯾر
- واﮔﺬاری ﺳﻬﺎم ﺑﻪ ﻣﺪﯾﺮان داﺧﻠﯽ ﯾﺎ ﺑﻪ دﯾﮕﺮان ( MBO-MBI )
- ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﺳﺒﺪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاری ﻫﺎی رﯾﺴﮏ ﭘﺬﯾﺮ
- ﭘﺎﯾﺶ و ﻧﻈﺎرت ﭘﺲ از ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﮔﺬاری و ارﺗﻘﺎی ارزش

آقای مهندس رستمی

سرمایه گذاری های خطرپذیر

- تعریف فناوری سلامت

- پیشینه فناوری سلامت در ایران و وضعیت موجود

- تعریف طرح فناورانه

- تفاوت طرح فناورانه و طرح پژوهشی

- مدل های بین المللی در اجرا طرح های فناورانه در دانشگاه های خارج از ایران

- آیین نامه واگذاری تسهیلات فناورانه در دانشگاه علوم پزشکی تهران

- نحوه ارزیابی طرح های فناورانه در دانشگاه علوم پزشکی تهران

- چشم انداز دانشگاه علوم پزشکی تهران در افق 1404

فرآیند واگذاری تسهیلات فناورانه در دانشگاه ها و آشنایی با شاخص های ارزیابی طرح فناورانه

- مبانی تدوین استراتژی
- انواع مدل های تدوین استراتژی
- تجزیه وتحلیل SWOT
- تبدیل نیات استراتژیک به نتایج استراتژیک

آقای دکتر یاوری فر

تفکر استراتژیک در سازمان های مبتنی بر دانش و گروه های کسب وکار

آقای دکتر یاوری فر

برنامه ریزی استراتژیک در سازمان های مبتنی بر دانش و گروه های کسب وکار

آقای مهندس رستمی

مدیریت مالی برای مدیران غیرمالی

- ایده کسب و کار
- فرآیند کارآفرینی
- مفهوم مدل کسب و کار
- انواع مدل های کسب و کار مطرح بین المللی
- مدل کسب و کار و اجزای نه گانه آن
- کاربردهای مدل کسب و کار
- بوم مدل کسب و کار (Business Model Canvas)
- تحلیل بوم مدل های کسب و کارهای مطرح جهان مانند Skype ، Amazon و Gillette
- مطالعه موردی مدلسازی کسب و کار در صنعت برق
- مقدمه ای برطرح کسب و کار و اجزای آن

آقای مهندس عقیلی

آشنایی با مدل های کسب وکار

- تشریح مفاهیم پایه مطالعات جامع امکانسنجی شامل مطالعات بازار، فنی، مالی و اقتصادی
- تشریح مفاهیم پایه اقتصاد مهندسی و روش های ارزیابی بازده اقتصادی پروژه های سرمایه گذاری شامل
- ارزش زمانی پول، ارزش فعلی پول ( PV ) و ارزش آتی پول ( FV )
- خالص ارزش فعلی ( NPV )، نرخ بازده داخلی ( IRR )
- نرخ تنزیل و حداقل نرخ جذاب سرمایه گذاری ( MARR )
- آموزش ورود اطلاعات مالی طرح سرمایه گذاری در نرم افزار کامفار ( Data Input )
- تعریف پروژه، طبقه بندی پروژه و ویژگی های خاص آن و سطح تحلیل
- تعریف افق برنامه ریزی طرح، تعریف دوران ساخت و بهره برداری طرح
- تعریف محصولات، ظرفیت اسمی و عملی
- تعریف واحدهای پولی، نرخ تبدیل واحدهای پولی
- تعریف نرخ تنزیل برای کل سرمایه گذاری، نرخ تنزیل برای آورده نقدی جهت ارزیابی پروژه از دو دیدگاه
- تعریف سرمایه گذاری ثابت، هزینه های قبل از بهره برداری، دارایی های ثابت، استهلاک و روش های محاسبه آن
- تعریف هزینه های تولید، هزینه های مستقیم و غیرمستقیم، هزینه های ثابت و متغیر، روش های تعریف هزینه های پروژه
-تعریف برنامة فروش، تعریف مالیات فروش، یارانه ها، رابطه برنامه فروش و برنامه تولید فرآیند الگوی فروش استقراضی
- تعریف اقلام سرمایه در گردش، تشریح مفهوم روزهای پوشش و ضریب گردش
- تعریف منابع تامین مالی، آورده نقدی و وام، تعریف شرایط وام (نرخ بهره، نحوه بازپرداخت، هزینه های جانبی)
- تعریف مالیات بر درآمد، انواع مالیات، معافیت مالیاتی، معافیت سرمایه گذاری
- تشریح انواع گزارشات مالی و تحلیل گزارشات
- گزارش خلاصه عملکرد پروژه
- گزارشات اطلاعات پایه (هزینه های سرمایه گذاری، هزینه های تولید، برنامه تولید و فروش، منابع تامین مالی)
- گزارشات نتایج تجاری (جریان نقدینگی به منظور برنامه ریزی مالی، جریان نقدینگی تنزیل شده، صورتحساب سود و زیان، تحلیل نقطه سربه سر، ترازنامه، نسبت های مالی و کارایی)
- تحلیل شاخص های ارزیابی مالی طرح ها شامل نرخ بازده داخلی IRR ، خالص ارزش فعلی NPV ، دوره بازگشت سرمایه عادی NPP ، دوره بازگشت سرمایه تنزیل شده DPP ، شاخص سودآوری PI ، تحلیل نقطه سربسر BEP ، تحلیل حساسیت و تحلیل ریسک
- انجام مثال عملی شماره 1 بصورت کارگاهی و تجزیه و تحلیل نتایج آن ( Case Study No1 )
- بررسی موارد پیشرفته شامل
- بررسی آنالیز حساسیت و سایر امکانات
- آموزش مراکز هزینه
- آموزش تخصیص هزینه در پروژه های چند محصولی
- آموزش طرحهای مشارکت
- منابع مالی طرحهای مشارکت
- تأثیر دریافت وام بر اقتصادی بودن طرح
- توزیع سود و تاثیرات آن در اقتصادی بودن طرح
- انجام مثال عملی شماره 2 بصورت کارگاهی و تجزیه و تحلیل نتایج آن ( Case Study No2 )

آقای مهندس رستمی

ارزیابی اقتصادی و تدوین طرح توجیهی

آقای مهندس عقیلی

مبانی مدیریت کسب وکار

- مقدمه ای بر مبانی مدیریت و سازمان
- برنامه ریزی و تحلیل فرصت های تجاری سازی
- مبانی مدیریت استراتژیک
- مبانی مدیریت بازاریابی
- مطالعات فنی و بازار
- مدیریت منابع انسانی
- مطالعات و طرح مالی
- کارگاه، کار گروهی، معرفی نرم افزار و مطالعه موردی

آقای مهندس آرین عقیلی

نحوه تدوین طرح کسب وکار

- تعریف مذاکره
- فرآیند و مراحل مذاکره
- تحلیل موضوع مذاکره
- استانداردهای بین المللی مذاکره
- تکنیک ها و مهارت های مذاکره
- تکنیک های مشارکت فعال در مدیریت جلسه مذاکره
- تکنیک های یادداشت برداشتن بر سر میز مذاکره
- تکنیک های نگارش خلاصه مذاکره (صورت جلسه)
- تکنیک های مدیریت زمان
- تکنیک های حافظه قوی و تمرکز بالا در مذاکره
- مهارت های مشورت کردن با دیگران و مشورت فرآیند الگوی فروش استقراضی دادن به آنها
- مهارت های غلبه بر ترس و نگرانی
- مهارت های نه گفتن
- مهارت های زبان مذاکرات
- مهارت های گوش دادن
- مهارت های اقناع به جای تحمیل
- مهارت های استفاده از تن گفتار
- مهارت های جدا نمودن مذاکره کننده از موضوع مذاکره
- مهارت های پیگیری منافع به جای مواضع
- مهارت های غلبه بر خشم
- نیرنگ ها و ترفندهای مذاکره
- فرهنگ طرف مذاکره
- تحلیل و بررسی توانمندی های ذاتی و اکتسابی در فرآیند مذاکره
- بررسی و تحلیل ویژگی ها و خصوصیات شخصیتی و رفتاری در مذاکره
- باور ها و اعتقادات درونی در مذاکره
- تست (آزمون) های خودشناسی در مذاکره
- تست درونگرا یا برونگرا؟
- تست احساسی یا منطقی؟
- تست قدرت خلاقیت
- تست ریسک پذیری
- تست شخصیت
- تست رضایت شغلی
- تست خجالتی بودن
- تست کنترل اعصاب
- تست اعتماد به نفس
- تست مشاجره
- مطالعه موردی و کارگاهی مذاکره

آقای دکتر منشدی

اصول و فنون مذاکرات1(مهارتهای عمومی)

- تعریف مذاکره و ایجاد نظام Sui Generis
- معضلات فرهنگی ایرانی در مذاکرات
- معضلات عمومی مذاکره
- محدودیت قابلیت های زبان
- پیش فرض ها
- معیارهای اخلاقی
- صورت بندی مذاکرات
- مذاکره برای مذاکره
- MOM ها و MOU ها
- پیش نویس قرارداد
- مراحل مذاکره
- برنامه ریزی
- مباحثه
- پیشنهاد
- داد و ستد
- جمع بندی
- توافق و پایان
- نیرنگ های مذاکره
- فریب کاری آگاهانه
- اطلاعات نادرست و ساختگی، اختیارات مشکوک و مبهم، مقاصد مشکوک
- جنگ روانی
- موقعیت های اضطراب آور، حملات شخصی، بازی آدم خوب/آدم بد، تهدیدها، تاکتیک های فشار روی مواضع
- کارگاه مذاکره

آقای دکتر لاجوردی

اصول و فنون مذاکرات 2(حقوقی-قراردادی)

- انواع روش های تامین مالی راه اندازی کسب و کار

- تامین مالی به روش Crowdsourcing

- تامین مالی به روش Bootstrap

- تامین مالی به روش استارت آپی

- تامین منابع مالی از محل منابع شخصی

- تامین منابع مالی از محل استقراض از اشخاص حقیقی

- تامین منابع مالی از طریق اخذ وام از بانک ها و موسسات مالی و اعتباری

- تامین منابع مالی از طریق شرکا و صاحبان سهام

آقای مهندس آرین عقیلی

آشنایی با تامین منابع در طرح کسب وکار

- آنچه مدیران کسب وکار و کارآفرینان از مسائل حقوقی باید بدانند !
- چگونه قرارداد بنویسیم تا حقوقمان از بین نرود؟ !
- چه کنیم تا پایمان به دادگستری باز نشود؟ !
- برای کسب وکارمان چگونه شرکتی تاسیس نماییم؟ !
- برای توسعه کسب و کارمان از چه روش های حقوقی استفاده نماییم؟ !
- چک چه وقت کیفری می شود؟ !
- چگونه جریمه، دیرکرد و خسارت بگیریم؟ !
- برای مطالعه حق و حقوقمان به کجا مراجعه نماییم؟ !

آقای دکتر منشدی

آشنایی با حقوق کارآفرینی و توسعه کسب وکار

- ذکر کلیات قانون مالیات های مستقیم
- شرح منابع مالیاتی و پایه های مالیاتی
- اشخاص مشمول مالیات (ماده 1 الی 2)
- مالیات بر ارث (ماده 17 الی 43)
- مالیات بر درآمد املاک (ماده الی 80)
- مالیات بر درآمد حقوق (ماده 82 الی 92)
- مالیات بر درآمد مشاغل (ماده 93 الی 104)
- مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی (ماده 105 الی 118)
- مالیات درآمد اتفاقی (ماده 119 الی 128)
- مالیات بر جمع درآمد ناشی از منابع مختلف (ماده 129 الی 131)
- معافیت ها (ماده 132 الی 146)
- هزینه های قابل قبول و استهلاک (ماده 147 الی 151)
- ضرایب مالیاتی (ماده 152 الی 154)
- تشویقات و جرائم مالیاتی (ماده 189 الی 202)
- ابلاغ (ماده 203 الی 209)
- وصول مالیات (ماده 210 الی 218)
- مراجع تشخیص مالیات و وظایف و اختیارات آنها (ماده 219 الی 235)
- ترتیب رسیدگی (ماده 236 الی 243)
- مرجع حل اختلاف مالیاتی (ماده 244 الی 251)
- شورای عالی مالیاتی و وظایف و اختیارات آنها (ماده 252 الی 260)
- هیات عالی انتظامی مالیاتی و وظایف و اختیارات آن (ماده 261 الی 262)
- دادستان انتظامی مالیاتی و وظایف و اختیارات آن (ماده 263 الی 273)
- تفاوت مالیات های مستقیم و مالیات بر ارزش افزوده ( V.A.T )

آقای مهندس رستمی

آشنایی با قوانین مالیاتی و تامین اجتماعی

- آشنایی با انواع عملکرد تیم ها
- آشنایی با روش های تقویت شیوه های عملکرد تیم
- آشنایی با مفاهیم برنامه ریزی و تخمین در پروژه
- آشنایی با برنامه های اجایل

آقای مهندس فروزش

مدیریت پروژه چابک

آقای دکتر سیدی فر

فرآیند تجاری سازی نتایج تحقیقات در دانشگاه

آقای دکتر سیدی فر

روش های تجاری سازی و فروش و انتقال تکنولوژی

جناب آقای مهندس اسفندیاری

( استانداردهای تجهیزات پزشکی)

سرکار خانم مهندس جهانی کیا

( استانداردهای ملزومات پزشکی)

آشنایی با استاندارد ها ی حوزه تجهیزات و ملزومات پزشکی

خانم مهندس رزا مختاری

آشنایی با الزامات و فرآیندهای ثبت تجهیزات و ملزومات پزشکی تولید داخل در اداره کل نظارت و ارزیابی تجهیزات و ملزومات پزشکی

فرضیه بهینه سازی کِلی

هر بار که وارد یک قمارخانه می‌شوید، احتمال اینکه برنده خارج شوید بسیار کم است. گذشته از این، ‌همه می‌دانیم که قمارخانه بهترین شانس را برای برنده شدن دارد؛ اگر یک بازی درست انجام شود، شانس معقولی برای بردن به دست می‌آورید. "بازی ورق" کتابی پرفروش و جهانی در زمینه ورق‌بازی اثر "ادوارد تورپ" است که کارت‌دهنده را مغلوب می‌سازید و یک استراتژی موفقیت‌آمیز برای بازی بیست و یکم را بیان می‌دارد. ادوارد تورپ ریاضیدانی است که فرآیند آموزشی برای هوشمندتر کردن قمارخانه را طراحی کرد.

استراتژی تورپ بر اساس یک مفهوم ساده بود؛ زمانی که دسته ورق به 10 ورق عالی می‌رسد، ورق‌ها را رو کنید و تک‌خال بزنید. یک بازیکن ورق مزیت آماری بیشتری از کارت‌دهنده دارد. زمانی که امتیاز ورق‌ها بالا می‌رود، متوجه می‌شوید که هنوز ورق‌های زیادی برای بازی‌ کردن وجود دارد. یک بازیکن باهوش بزرگ‌ترین شرط‌های خود را برای زمانی نگه می‌دارد که امتیاز ورق‌ها به عدد نسبتاً بالایی می‌رسد. مضمون پنهان شده در کتاب تورپ در واقع یک مدل نمادگذاری بر حسب الگوی شرط‌بندی "کلی" بود. "کلی" از "کلود شانون" ریاضی‌دان انگلیسی، مخترع و پدر تئوری اطلاعات، الهام گرفته بود.

شانون ریاضی‌دان دهه 1940 بود. او در لابراتورهای بل، بخش عظیمی از زندگی‌اش را صرف یافتن بهترین روش برای انتقال اطلاعات از طریق سیم‌های مسی (روشی جهت ارسال اطلاعات، بدون اشتباه است؛ به دلیل پارازیت‌های تصادفی اطلاعات اشتباه ارسال می‌شد.) کرد. در سال 1948 او در مقاله‌ای که "تئوری ریاضی ارتباطات" نامیده شد، آنچه را کشف کرده بود، توضیح داد. در این مقاله به بررسی احتمال موفقیت یک فرمول ریاضی برای انتقال میزان مطلوبی از اطلاعات از طریق یک سیم مخابراتی مسی پرداخته بود. چند سال بعد، "جی ال کلی" یک ریاضی‌دان دیگر، مقاله شانون را خواند و دریافت که این فرمول می‌تواند به همان راحتی در زمینه شرط‌بندی نیز عمل کند. در سال 1956 "کلی" در مقاله‌ای با عنوان "تفسیر جدیدی از برآورد اطلاعات" بیان کرد که برآوردهای مخابره‌ای متعدد شانون و نتایج ممکن از یک پیامد احتمالی الزاماً یکسان هستند و فرمول‌های مشابهی می‌تواند هر دوی آن‌ها را بهینه کند.

الگوی بهینه‌سازی "کِلی" اغلب استراتژی رشد بهینه نامیده می‌شود و بر اساس این مفهوم است که اگر از احتمال موفقیت مطلع شوید، روی کسری از وجوه مالی خود شرط می‌بندید که نرخ رشد را به حداکثر می‌رساند. این روش مانند یک فرمول نشان داده می‌شود: (2p-1=x) دو مرتبه احتمال برد pمنهای 1، مساوی است با x که درصد کل وجوه مالی‌تان که باید شرط ببندید، می‌باشد. برای مثال اگر احتمال برنده شدنتان 55 درصد است، باید 10 درصد از وجوه مالی خود را برای به حداکثر رساندن احتمال برنده شدنتان شرط‌بندی کنید. اگر احتمال 70 درصد است، باید 40 درصد از وجوه مالی‌تان را شرط‌بندی کنید و اگر می‌دانید که احتمال برنده شدنتان 100 درصد است الگوی شرط‌بندی می‌گوید که همه وجوه مالی خود را شرط‌بندی کنید.

البته بازار سهام بسیار پیچیده‌تر از بازی ورق است. در یک بازی ورق تعداد ورق‌ها محدود و معین است؛ بنابراین تعداد نتایج ممکن نیز محدود است. بازار سهام با هزاران سهام و صدها سرمایه‌گذار، تعدادی نامحدود از نتایج متعدد را در بردارد. استفاده از روش "کلی" مستلزم برآورد مجدد و اصلاحات پیوسته طی فرآیند سرمایه‌گذاری است. با این وجود درک اصولی مفهوم میزان ارتباط ریاضی‌دان بین احتمال و حجم سرمایه‌گذاری، آموزه‌های مهمی در بردارد. من معتقدم که الگوی "کِلی" یک ابزار جذب برای سرمایه‌گذاران متمرکز است؛ اما این روش فقط برای افرادی سودمند است که مسئولانه از آن استفاده ‌کنند. استفاده از روش "کِلی" با ریسک‌هایی همراه است، سرمایه‌گذاران باید عاقل باشند و این سه ‌نقطه ضعف را به‌ خوبی درک کنند:

1) هر شخصی که قصد سرمایه‌گذاری دارد، چه از الگوی "کِلی" استفاده کند و چه نکند باید افق دید بلند مدتی داشته باشد. حتی اگر یک بازیکن ورق دارای الگوی عجیبی باشد که می‌تواند از خانه‌ها پیشی بگیرد، همیشه این الگو منجر به موفقیتی نمی‌شود که در دست‌های اول بازی معلوم گردد. این موضوع در مورد سرمایه‌گذاری نیز صدق می‌کند. چند مرتبه سرمایه‌گذاران شاهد بودند که شرکت خوبی را برگزیدند؛ اما بازار از فرصت مناسبی به نفع خودش برای برگزیدن شرکت‌های منتخب سرمایه‌گذاران استفاده کرده است.

2) از کاربرد فرایند اهرمی آگاه باشید. "بن گراهام" و "وارن بافت" بارها به سرمایه‌گذاران در مورد خطر استقراض برای سرمایه‌گذاری در بازار سهام هشدار داده‌اند. مطالبه غیرمنتظره سرمایه‌تان ممکن است در بدترین زمان بازی اتفاق بیافتد. اگر در یک حساب حاشیه از الگوی "کِلی" استفاده کنید، سقوط بازار می‌تواند شما را مجبور به فروش سهامتان و صرف‌نظر از یک شرط با احتمال بالا کند.

3) بزرگ‌ترین خطر در بازی‌هایی که دارای احتمالات بالایی هستند، ریسک بیش از حد شرط‌بندی‌کردن است. اگر پیش‌بینی کنید که یک واقعه 70 درصد احتمال موفقیت دارد، در حالی ‌که فقط 55 درصد احتمال موفقیت دارد، در معرض ریسکی قرار می‌گیرید که اغلب ورشکستگی قمارباز نامیده می‌شود. روش کاهش این ریسک شرط‌بندی محدود از طریق آن چیزی است که به ‌عنوان الگوی "نیمه کِلی" یا "کسری کِلی" شناخته شده است. برای مثال اگر الگوی "کِلی" می‌گوید: که 10 درصد از سرمایه‌تان را شرط ببندید، باید فقط 5 درصد از سرمایه‌تان را شرط‌بندی کنید. هم شرط‌بندی "نیمه کِلی" و هم شرط‌بندی "کسری کِلی" در زمینه مدیریت مجموعه اوراق بهادار حاشیه اطمینانی ایجاد می‌کنند که از این دو حاشیه اطمینان برای انتخاب سهام‌های انفرادی استفاده می‌کنیم. در این صورت دولایه محافظتی ایجاد می‌شود؛ زیرا ریسک شرط‌بندی بیش از حد، جریمه‌های بسیار بیشتری از شرط‌بندی محدود ایجاد می‌کند.

من معتقدم که تمام سرمایه‌گذاران به‌خصوص کسانی که از روش سرمایه‌گذاری متمرکز استفاده می‌کنند، باید از الگوی شرط‌بندی "کسری کِلی" استفاده کنند. متأسفانه به ‌حداقل ‌رساندن شرط‌بندی‌تان با به‌ حداقل‌ رساندن سود بالقوه همراه است؛ اما چون ارتباط در الگوی "کِلی" سهمی شکل است، جریمه شرط‌بندی محدود، سنگین نیست. یک شرط‌بندی "نیمه کِلی" که میزان شرط‌بندی شما را به 50 درصد کاهش می‌دهد، نرخ رشد بالقوه را نیز به 25 درصد کاهش خواهد داد.

خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد با اتکا به الگوی «مسکن تدریجی»

مطالعه تجربه کشورهای میان درآمد نظیر شیلی، برزیل و کلمبیا نشان می‌دهد می‌توان به نیاز سکونتی بدمسکن‌های ساکن بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشین‌ها به نحو مطلوب و بدون فشار مستقیم بر دولت و متقاضیان پاسخ داد؛ رویکرد موسوم به «مسکن تدریجی»‌ که در قالب آن اقشار کم‌درآمد در یک بنای محدود با تامین حداقل‌های لازم برای فرآیند الگوی فروش استقراضی سکونت، مستقر می‌شوند و سپس طی یک فرآیند تدریجی سه تا پنج ساله مسکن خود را متناسب با توان مالی خود تکمیل می‌کنند.

با وجود تجربه سه الگو و رویکرد متفاوت برای تامین مسکن کم‌درآمدها، مطالعه تجربه کشورهای میان درآمد نظیر شیلی، برزیل و کلمبیا نشان می‌دهد با اتخاذ یک رویکرد متفاوت از فرآیند الگوی فروش استقراضی مدل‌های پیشین می‌توان به نیاز سکونتی بدمسکن‌های ساکن بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشین‌ها به نحو مطلوب و بدون فشار مستقیم بر دولت و متقاضیان پاسخ داد؛ رویکردی موسوم به «مسکن تدریجی»‌ که در قالب آن اقشار کم‌درآمد در یک بنای محدود با تامین حداقل‌های لازم برای سکونت، مستقر می‌شوند و سپس طی یک فرآیند تدریجی سه تا پنج ساله مسکن خود را متناسب با توان مالی خود تکمیل می‌کنند. به این ترتیب دیگر دولت‌ها ملزم به هزینه‌های هنگفت خارج از توان برای تحویل مسکن تمام شده به اقشار کم‌درآمد نیستند و این اقشار نیز ناچار نخواهند بود برای خانه‌دار شدن زیر بار بازپرداخت وام‌هایی بروند که فراتر از ظرفیت الگوی معیشتی و درآمدی آنها است. این رویکرد به نوعی یک مدل مناسب برای جلوگیری از توسعه سکونتگاه‌های غیررسمی است که مجید روستا، عضو هیات مدیره شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری طی مطالعه تجربه کشورهای دیگر آن را تبیین کرده است. هر چند به اعتقاد او، تنها در صورتی می‌توان مسکن تدریجی را به‌عنوان یک طرح در ایران پیاده کرد که علاوه بر پیش‌بینی تمهیدات لازم در برنامه‌ریزی طرح‌های توسعه شهری، قوانین و ضوابط ساخت و ساز ناظر بر صدور پروانه و پایان کار و همین طور ضوابط شرکت‌های خدمات‌رسان آب، برق و گاز، آیین‌نامه‌های استاندارد ساختمان، ضوابط تفکیک و نیز مقررات وام مسکن متناسب با این الگو بازبینی و قدری منعطف‌تر شود.

دغدغه تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد تاکنون راهکارهای گوناگونی را پیش پای حاکمیت و سیاست‌گذاران کلان قرار داده است که هر کدام از آنها مسیر متفاوتی را برای خانه‌دار شدن این قشر پیشنهاد می‌کند. خاستگاه رویکرد نخست برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، بافت‌های فرسوده است. در قالب این رویکرد خانه‌دار شدن افراد بد مسکن و عمدتا کم‌درآمد در هسته مرکزی شهرها که گرانیگاه اصلی بافت‌های فرسوده است، در اولویت قرار دارد. بر این اساس بهترین گزینه برای اجرای پروژه‌های توسعه آفرین نظیر بلندمرتبه‌سازی، مجتمع‌های تجاری و مسکونی و نیز ایجاد فضاهای فراغتی و مراکز تفریحی، بافت‌های فرسوده معرفی شده است تا از این طریق معضل فرسودگی در کانون‌های شهری علاج شود و کم‌درآمدها از وضعیت «بدمسکن» کنونی به یک شرایط متعادل سکونتی دست پیدا کنند.

رویکرد دومی که تاکنون برای تامین مسکن کم‌درآمدها معرفی شده، رویکرد «توسعه‌گری» در بخش مسکن است. منظور از توسعه‌گر در این رویکرد، یک بنگاه اقتصادی است که با مشارکت صددرصدی در ریسک سرمایه‌گذاری پروژه‌ها، ضامن تحقق اهداف اقتصادی آن می‌شود. توسعه‌گر در صنعت ساختمان، نهاد اقتصادی تولید و عرضه کالایی به نام ساختمان در مقیاس‌ها و کاربری‌های مختلف است. توسعه‌گر به علت تقبل تمام ریسک مدیریت در دو حوزه اقتصادی و فنی پروژه، به تنهایی فرآیند الگوی فروش استقراضی جایگزین سه نهاد سرمایه‌گذار، مشاور و پیمانکار در ساختار توسعه‌گری شده است. در نتیجه جویای سود و انتفاع ناشی از پذیرش ریسک فعالیت و مدیریت هر سه نهاد است و به این ترتیب منفعت زیادی از فعالیت توسعه‌گری عاید او می‌شود.

یک نهاد توسعه‌گر مسکن که ماهیت آن طبعا خصوصی است، موظف خواهد بود ضمن شناسایی فرصت‌ها و تعریف پروژه، تحلیل ریسک سرمایه‌گذاری و مدیریت آن و تعریف مکانیزم تامین سرمایه، فرآیند بازاریابی و فروش را برای محصول به دست آمده طی کند و حتی به مشتریان محصول خود خدمات پس از فروش ارائه کند. به این ترتیب توسعه‌گر علاوه بر ضمانت سود سرمایه‌گذاری، ضمانت کیفی محصول را نیز از طریق ارائه بیمه مسوولیت مادام‌العمر و نیز بیمه کیفیت با مدت معلوم تامین می‌کند. این درست همان چیزی است که موجب می‌شود ورود توسعه‌گر برای پاسخگویی به نیاز افراد بد مسکن، حاشیه‌نشین و کم‌درآمد نسبت به ورود سرمایه‌گذار مستقل در چارچوب مدل استخدام پیمانکار برای ساخت و ساز ارجح باشد؛ چراکه سرمایه‌گذار صرفا به دنبال سود تضمین شده سرمایه‌گذاری است و پیمانکار نیز از آنجا که بابت انجام کار مشخص حق‌الزحمه دریافت می‌کند، ذی‌نفع این سرمایه‌گذاری نیست و ممکن است به نحو شایسته پاسخگوی کل اجزای تشکیل‌دهنده پروژه در بخش فنی نباشد. در نتیجه محصول نهایی ساخته شده در قالب توسعه‌گری قطعا گزینه ‌ایده‌آل‌تری برای سکونت خواهد بود؛ چراکه یک نهاد واحد باید پاسخگوی سود سرمایه‌گذاری و در عین حال کیفیت فنی پروژه باشد. در نتیجه مسکن ایده‌آل نصیب جامعه کم‌درآمد هدف خواهد شد. ایجاد بازار رقابتی، تنوع عرضه محصولات با درجه کیفی مشابه، برندسازی در صنعت ساختمان، ایجاد انگیزه و تحرک بخش خصوصی و شفافیت مالی و مسوولیتی در فرآیند تولید و عرضه پروژه‌ها از نتایج مثبت توسعه‌گری در بخش مسکن است.

نوع دیگری از فعالیت نهادهای توسعه‌گر، شناسایی فرصت‌ها و دعوت از ارائه‌دهندگان خدمات اجتماعی، آموزشی، اقتصادی، درمانی، تفریحی و نظایر آن برای حضور در یک کانون جمعیتی مغفول مانده است. در این مدل مداخله توسعه‌گر، به فراهم کردن خدماتی نظیر مدرسه، بیمارستان، فضاهای تفریحی، بانک و نظایر آن منجر می‌شود و به این ترتیب نیازهای طبقات کم‌درآمد جامعه که به ناچار اماکنی را برای سکونت گزیده‌اند که فاقد سرانه‌های خدماتی بوده و از این رو ارزان‌قیمت است، برطرف می‌شود.

سومین رویکرد تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد که تاکنون مطرح شده، «مسکن اجتماعی» است، طرحی که بر خلاف مسکن مهر قرار نیست با تعریف پروژه‌های بزرگ مقیاس و شهرک‌سازی به نیاز طبقه محروم از مسکن پاسخ دهد، بلکه با کمک دستگاه‌های متولی امور اجتماعی به ویژه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی نیاز مسکن دهک‌های پایین درآمدی از طریق واگذاری زمین رایگان و تسهیلات ارزان‌قیمت و نیز دیگر خدمات ضروری توسط دولت، برطرف شود. در این طرح بر خلاف مسکن مهر که در آن به جز وام، بقیه هزینه‌ها را متقاضیان تقبل می‌کنند، واحدها متناسب با وسع درآمد خانوار قیمت‌گذاری می‌شود و حداکثر با 40 درصد از سهم درآمد خود امکان سکونت پیدا می‌کنند. این واحدها به‌صورت اجاره‌ای در اختیار اقشار پایین درآمد قرار می‌گیرد. از طرفی رفع سایر نیازهای غیرمسکنی اقشار کم‌درآمد ازسوی نهادهای متولی نیز در قالب یک بسته جامع باید دنبال شود، چراکه خانه‌دار شدن کسانی که با ده‌ها مشکل کوچک و بزرگ مالی روبه‌رو هستند صرفا موجب می‌شود آنها از طریق فروش خانه به دیگر نیازهای خود پاسخ دهند و در نهایت باز هم مسکن به‌عنوان مساله برای جامعه و حاکمیت باقی بماند.

رویکرد چهارم برای مسکن کم‌درآمدها

افزون بر رویکردهای سه‌گانه‌ای که تاکنون برای نوسازی بافت‌های فرسوده و تامین مسکن اقشار کم‌درآمد مطرح شده است، یک ایده متفاوت تحت عنوان «مسکن تدریجی» در برخی کشورها تجربه شده است؛ تجربه‌ای که به اعتقاد مجید روستا، عضو هیات مدیره شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری موفق بوده و به خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد منجر شده است. روستا در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد»، با اشاره به شکست برخی از سیاست‌های تامین مسکن اقشار کم‌درآمد در گذشته که بدون توجه به وضعیت معیشتی فقرا، نوسازی مسکن را در دستور کار قرار داده، ابراز عقیده کرد: بهترین الگوی مسکن‌دار شدن اقشار کم‌درآمد را می‌توان در میان خود آنها جست و جو کرد که با لحاظ درآمد کسب و کار، پس‌انداز و توانایی استقراض به انتظار خود نسبت به تامین مسکن پاسخ می‌دهند. در واقع مسکن تدریجی نوعی فرآیند گام به گام است که طی آن اقشار کم‌درآمد زمینی را تملک و تصاحب می‌کنند و ابتدا با یک هسته آغازگر نظیر یک اتاق و یک چشمه سرویس بهداشتی برای سکونت این قشر مهیا می‌شود. سپس طی فرآیندی که در ایران احتمالا سه تا پنج سال به طول خواهد انجامید، واحد مسکونی تدریجا و متناسب با تامین مالی که در توان خانوار است و همچنین با کنترل توسعه خانه توسط صاحبخانه تکمیل می‌شود.

این مدل همان چیزی است که اکنون در سکونتگاه‌های غیررسمی نیز عملا پیاده می‌شود به نحوی که اقشار کم‌درآمد یک‌شبه دیوارهای خانه خود را بالا می‌برند اما از آنجاکه خارج از چارچوب ضوابط طرح‌های توسعه شهری این اقدام را انجام می‌دهند، به خلق سکونتگاه غیررسمی منجر می‌شود. به گفته روستا، اکنون 9‌میلیون نفر از ساکنان شهرها به‌صورت غیررسمی اسکان یافته‌اند که این تعداد بیش از سه میلیون واحد مسکونی ساخته‌اند؛ این در حالی است که پیاده‌سازی طرح «مسکن تدریجی» می‌تواند از ایجاد سکونتگاه‌های غیررسمی فرآیند الگوی فروش استقراضی و هزینه‌های هنگفت بعدی آن که به دولت و شهرداری‌ها تحمیل می‌شود، جلوگیری کند.

عضو هیات مدیره شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری با بیان اینکه مسکن تدریجی مدل مناسبی برای اجرا در بافت‌های فرسوده شهرهای با جمعیت کم و متوسط است، در عین حال به این نکته اذعان کرد که امکان پیاده‌سازی چنین طرحی در بافت شهری با مختصات تهران وجود ندارد، چراکه اساسا زمین خامی وجود ندارد که بتوان با این مدل در آن ساخت و ساز کرد. یکی دیگر از نقاط ابهام طرح مذکور چگونگی احداث تدریجی خانه با رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی و سازمان نظام مهندسی ساختمان است. روستا در این رابطه به «دنیای اقتصاد» گفت: خانه اقشار کم‌درآمد به گودبرداری محدودی در حد پی‌ریزی نیاز دارد؛ ضمن اینکه همچون عموم ساخت و سازها، ساختار اصلی واحد مسکونی باید مبتنی بر پلانی که به تایید مرجع نظارتی مربوطه رسیده بنا شود. وی با تاکید بر اینکه مسکن تدریجی مدل ایده‌آل‌تری نسبت به مسکن مهر است، گفت: در جریان مسکن مهر، خانه‌دار شدن مردم در حالی صورت می‌گیرد که آنها مقروض می‌شوند و با توجه به توان درآمدی و الگوی معیشتی اقشار کم‌درآمد، اصلا مشخص نیست که این مدل تامین مسکن که خانه تمام شده را آماده می‌کند، برای آنها پرداخت‌پذیر باشد یا نه. در حالی که در مدل مسکن تدریجی خانوار با اتکا به توان و ظرفیت‌های مالی خود به تدریج مسکن را مطابق مدل مطلوب خود و در چارچوب ضوابط قانونی تکمیل می‌کند.

آن گونه که روستا تشریح کرده است، حمایت دولتی در این مدل می‌تواند تنها در ایجاد «هسته‌آغازگر» برای سکونت‌پذیر کردن یک قطعه زمین صورت گیرد و فرآیند الگوی فروش استقراضی در گام بعدی منابع خود را به جای ساخت مسکن تمام شده برای اقشار کم‌درآمد که تامین مالی آن اغلب از توان دولت‌ها خارج است، تامین خدمات لازم برای سکونت را به منظور پیشگیری از بروز آسیب‌های اجتماعی، از ابتدا در دستور کار قرار دهد.

الگوی پیشتاز «مسکن ارزان» در دنیا

سازو‌کار ساخت مسکن ارزان‌قیمت در پیشروترین کشور اروپایی در حوزه مسکن اجتماعی تشریح شد. مکانیزم ساخت و مدیریت مسکن ارزان قیمت مختص گروه‌های کم‌درآمد در فرانسه در حالی در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران مورد بحث و بررسی قرار گرفت که این کشور هم اکنون به‌عنوان کشور پیشتاز در حوزه ساخت واحدهای ارزان قیمت برای اقشار کم درآمد در میان سایر کشورها شناخته می‌شود. ژان لوک پوادوو، محقق مسکن اجتماعی در فرانسه با اشاره به ویژگی‌های کلی بازار مسکن در این کشور گفت: فرانسه به لحاظ هزینه ساخت و قیمت مسکن، کشور گرانی است و مشکل مسکن سال‌هاست که در این کشور به‌رغم اجرای سیاست‌های حمایتی همچنان جزو پیچیدگی‌های سکونتی محسوب می‌شود.

به گفته وی، فرانسه هم‌اکنون 65 میلیون نفر جمعیت دارد که در حال حاضر با کمبود حدود 5/ 1 میلیون واحد مسکونی مواجه است. در کشور فرانسه سالانه 300 هزار واحد مسکونی از سوی نهادهای دولتی، شبه دولتی و بخش خصوصی ساخته می‌شود که از این میزان 100 هزار واحد مسکونی در قالب مسکن اجتماعی -ارزان‌قیمت-ملکی، 100 هزار واحد در قالب مسکن اجاره‌ای اجتماعی و 100 هزار واحد در قالب مسکن‌های شخصی -ساخت آزاد- از سوی نهادها یا سازندگان بخش خصوصی احداث می‌شود. این محقق مسکن اجتماعی در این باره توضیح داد: مسکن اجتماعی در کشور فرانسه از سوی شرکت‌های ساختمانی خصوصی احداث می‌شود؛ این شرکت‌ها مستقل هستند و به هیچ بانک یا موسسه خاصی تعلق ندارند. وی گفت: برای جبران کمبود 5/ 1 میلیون واحد مسکونی در فرانسه به‌عنوان نیاز فعلی، حداقل به 10 سال زمان احتیاج است.

ژان لوک پوادوو، در مورد نظام تامین مالی مسکن اجتماعی در فرانسه توضیح داد: در سیاست‌های مسکن اجتماعی در کشور فرانسه هیچ گونه تسهیلات یا کمکی به‌صورت مستقیم به افراد و مخاطبان این واحدها پرداخت نمی‌شود، بلکه دولت فرانسه از طریق اتصال شرکت‌های سازنده مسکن اجتماعی با صندوق‌های پس‌انداز مسکن، تسهیلات و کمک را در اختیار سازندگان قرار می‌دهد. به گفته این محقق فرانسوی، دولت فرانسه با در نظر گرفتن برخی معافیت‌های مالیاتی در قبال سپرده‌گذاری حداقل 20 هزار یورویی – حدود 80 میلیون تومان - هر فرانسوی در صندوق پس‌انداز مسکن، امکان تامین مالی پروژه‌های در حال ساخت را از این طریق برای سازندگان فراهم کرده است. از سوی دیگر سازندگان مسکن اجتماعی در صورتی می‌توانند برای ساخت پروژه‌های جدید خود از تسهیلات استفاده کنند که به ازای هر واحد جدید یک واحد ساخته شده را به گروه‌های هدف حمایتی اجاره بدهند.

وی با بیان اینکه از مجموع 200 هزار واحدی که در کشور فرانسه سالانه به‌عنوان مسکن اجتماعی ساخته می‌شود نیمی ملکی و نیم دیگر استیجاری است، افزود: 100 هزار واحد مسکن اجتماعی برای اقشار دهک‌های پایین رو به متوسط به‌صورت ملکی و 100 هزار واحد دیگر به‌صورت استیجاری برای خانوارهایی ساخته می‌شود که اساسا فاقد هرگونه توان مالی برای برخورداری از مسکن ملکی هستند و در واقع متعلق به دهک درآمدی 1 و 2 هستند. وی با بیان اینکه توافق مشخصی میان دولت فرانسه و سازندگان مسکن اجتماعی مبنی بر حد نهایی قیمت تمام شده این واحدها وجود دارد، خاطرنشان کرد: بر مبنای این توافق سازندگان باید به گونه‌ای هزینه‌های ساخت این واحدها را مدیریت کنند که قیمت تمام شده ساخت آنها حداقل 15 درصد ارزان‌تر از قیمت تمام شده واحدهای شخصی‌ساز – غیرمسکن اجتماعی – باشد.

فرآیند الگوی فروش استقراضی