بررسی بازار های موازی بورس

بازدهی بهاری بازارهای موازی ؛ بورس 2 درصد ؛ مسکن 5 درصد

بازار سهام فصل بهار را در حالی سپری کرد که سود میانگین بورس تنها 1.9 درصد بود.این در حالی است که در همین پروسه زمانی بازار مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل 5 درصدرشد کرد!گزارش ذیل به بررسی آخرین تحولات بازار مسکن به عنوان مهمترین بازار موازی بورس پرداخته است.

عصر ایران-بورس 24 :بازار سهام فصل بهار را در حالی سپری کرد که سود میانگین بورس تنها 1.9 درصد بود.این در حالی است که در همین پروسه زمانی بازار مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل 5 درصدرشد کرد!گزارش ذیل به بررسی آخرین تحولات بازار مسکن به عنوان مهمترین بازار موازی بورس پرداخته است.

فصل اول سال 96 در بازار مسکن، با رشد 5 درصدی قیمت مسکن به پایان رسید در حالی که معاملات خرید و فروش آپارتمان در تهران طی این فصل، یک درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش پیدا کرد.

اگر چه قیمت مسکن در فصل گذشته 5 درصد نسبت به فصل مشابه سال 95 افزایش یافت اما این میزان رشد در مقایسه با نرخ تورم عمومی به معنای ثبات نسبی قیمت ملک و رشد منفی 5 درصدی ارزش واقعی املاک مسکونی شهر تهران است.رشد منفی قیمت واقعی مسکن خود دلیل روشن از رخوت نسبی معاملات ملک می­ تواند باشد. به بیان ساده ­تر، بازدهی دست کم 20 درصدی سپرده ­گذاری بانکی در مقایسه با زیان سرمایه­ گذاری در بازار ملک، به صورت خودکار تقاضای سرمایه­ ای در این بازار را کاهش داده است.

گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد ماه سال 1396» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است و از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه شده، نشان می­ دهد: در خرداد ماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 15 هزار و 400 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل نزدیک به یک درصد کاهش نشان می‌دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 560 هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 5 درصد افزایش نشان می‌دهد.

در خرداد ماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 15 هزار و 362 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 8/0 درصد کاهش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در خرداد ماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 47 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با خرداد ماه سال قبل 5 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خرداد ماه سال 1396 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های 11 و 9 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 73 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 14، 8، 15، 10، 7، 1 و 11) بوده و 12 منطقه باقیمانده 27 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

در خرداد ماه سال 1396، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 560 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب بیش از نیم درصد و 5 درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 20 (معادل 10 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 12 (معادل یک درصد) تعلق دارد.

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 9 میلیون و 900 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2 میلیون و 300 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است.ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2 و 8 درصد افزایش نشان می‌دهند.

در سه ماه نخست سال 1396، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 37 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، یک درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 4 میلیون و 500 هزار تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل، 5 درصد افزایش نشان می‌دهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در خرداد ماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «30 تا 35» میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 13 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی «25 تا 30» و «35 تا 40» میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های 12 و 11 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که حدود 62 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در خرداد ماه سال 1396 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «60 تا 70» متر مربع معادل 16 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «50 تا 60» و «70 تا 80» متر هر یک با سهم‌های 14 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 52 درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص دادند.

در خرداد ماه سال 1396، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای بررسی بازار های موازی بورس مسکونی با ارزش «1500 تا 2000» میلیون ریال با اختصاص سهم 14 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش «2000 تا 2500» و «1000 تا 1500» میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص 12 و 11 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود 49 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 3 هزار میلیون ریال اختصاص داشته است.

پیش‌بینی بورس فردا

نقشه معاملاتی بورس امروز ۲۳ آبان میزبان رنگ قرمز ۴۲۲ نماد بود تا ترمز رشد پیوسته بازار سرمایه طی دو هفته اخیر کشیده شود. نماگر اصلی بازار در جریان معاملاتی روز جاری ۰.۷۷ درصد کاهش یافت و به محدوده یک میلیون ۴۰۸ هزار و ۱۷۱ واحد رسید.

به گزارش مردم سالاری آنلاین،بورس امروز 23 آبان 1401 در ادامه اصلاح آغاز شده از یکشنبه، افت 0.77 درصدی شاخص کل را ثبت کرد و با کاهش 10 هزار و 968 واحدی در ایستگاه 1 میلیون و 408 هزار و 171 واحد ایستاد. شاخص هم‌وزن نیز روندی همسو با شاخص کل طی کرد و با کاهش 3 هزار و 10 واحدی کانال 400 هزار واحد را تنها پس از یک روز ترک کرد و به محدوده 398 هزار و 815 رسید.
در جریان دادوستدهای امروز تالار شیشه ای 422 نماد منفی یعنی حدود و 211 نماد مثبت نقشه بازار را تشکیل دادند. بررسی آمار خالص مالکیت افراد نیز حاکی از آن است که خروج 678 میلیارد تومانی پول حقیقی‌ها از بازار سرمایه طی معاملات روز جاری است. ارزش معاملات نیز در تابلو بورس رقم 3 هزار و 291 میلیارد تومان را نشان می‌داد. که نسبت آخرین روز معاملاتی هفته گذشته افت محسوس 20 درصدی را ثبت کرد.
رفتار محافظه‌کارانه سرمایه‌گذاران
ابهامی که در حال حاضر اهالی بازار با آن مواجه هستند و باعث شده است در این روزها محافظه‌کارانه‌تر دست به معامله ببرند تناقض رشد شاخص در عین خروج پول حقیقی از بازار سرمایه است. رشد پایدار یک بازار تنها در صورتی تداوم می‌یابد که سرمایه‌گذاران حقیقی به آن اقبال نشان دهند. اما چه عواملی باعث افت و خیز شاخص در ماه‌های سپری شده از سال جاری شده است؟
تورم جهانی چه تاثیری بر بورس داشت؟
رشد خوب بازار سرمایه که از بهمن ماه سال گذشته آغاز شد تنها تا اردیبهشت امسال دوام داشت و از آن پس بازار سرمایه تا هفته آغازین آبان وارد یک روند نزولی فرسایشی شد که بسیاری از سهامداران را در ضرر فرو برد. عواملی که باعث این روند شدند را می‌توان به دو دسته داخلی و بررسی بازار های موازی بورس عوامل موثر از اقتصاد جهانی تقسیم کرد. در بحث اقتصاد جهان، مهم‌ترین اتفاق تاثیر جنگ روسیه و اوکراین بر دنیا بود به صورت چشمگیر بر اقتصاد غذا و حامل‌های انرژی اثرگذار بود.
به طور کلی افزایش قیمت کالاهای اساسی موجب افزایش قیمت تمام کالاها یعنی همان تورم می‌شود. در مقابله با تورم اولین اقدام بانک‌های مرکزی افزایش نرخ بهره است که باعث جذب سرمایه‌ها به صورت سپرده در بانک‌ها و در نتیجه خارج شدن سرمایه از بازارها می‌شود. در نتیجه این اقدامات بود که بازار کامودیتی‌ها ریزش شدیدی را تجربه کرد. و مطابق انتظار این اتفاق برای بورس تهران که بیش از هفتاد درصد نمادها را شرکت‌های کامودیتی‌محور تشکیل داده‌اند خبر خوشی نبود.
فضای ابهام‌آمیز مذاکرات برجام که در ماه‌های یاد شده از فاکتور هایی است که باعث پارک شدن سرمایه‌ها بیرون از بازار شده بود در دسته دوم این عوامل قرار می‌گیرد. علاوه بر این گره نرخ دلار که یک سر آن به برجام و سر دیگر آن به بازار سرمایه متصل است دیگر عاملی بود که چشم‌انداز روشنی به سرمایه‌گذار ارائه نمی‌کرد. همچنین سیاست‌گذاری‌های غلطی در زمینه قیمت‌گذاری دستوری همواره موجب عقب ماندن بازار سرمایه از پتانسیل اصلی خود شده است.
در نهایت روی ریل پایداری روند صعودی افتادن بازار در کنار عوامل دیگر نیازمند اعتماد عمومی است که خود را در ارزش و حجم معاملات نشان می‌دهد. چیزی که هنوز جای خالی آن در معاملات این روزهای بازار قابل لمس است.
عوامل اصلی رشد اخیر
اما رشد خوب بازار سرمایه در دو هفته اخیر تحت تاثیر همزمان شدن جهش نرخ کامودیتی‌ها با بسته ده بندی حمایتی از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار و سازمان اقتصاد، رشد نرخ دلار آزاد و به تبع آن افزایش کوچکتری که در نرخ دلار نیما شاهد بودیم و همچنین تزریق پول به بازار از سمت صندوق تثبیت و صندوق توسعه ملی بود.
به طور کلی تا زمانی که حمایت‌ها از بازار ادامه داشته باشد، منفی‌های بازار نظیر امروز و روز گذشته خطر جدی به حساب نمی‌آیند چرا که در هر روندی اصلاح برای ادامه آن لازم است چرا که باعث وارد شدن پول جدید به سهام می‌شود. اما از آنجایی که امکان حمایت همیشگی از بازار وجود ندارد برای پایداری روند نیاز است عواملی که ذکر شد و منجر به غیرقابل پیش‌بینی شدن اقتصاد و روند سهام برای سرمایه‌گذار شود اصلاح شود تا اقبال و اعتماد عموم مردم به بازار سرمایه برگردد.
منبع:تجارت نیوز

بازار ارز ، بورس ، طلا یا مسکن ،‌ کدام در 6 سال اخیر سودده‌تر بوده است؟

نوسانات شدید اقتصادی در کشور ما که پس از اعمال تحریم‌ها صورت گرفت، تورم بسیار زیادی را بر همه کالاها وارد کرد و یکباره تمام محصولات و خدمات را گران کرد. این امر که این نوسانات و تورم ناشی از آن چه تاثیرات منفی در کل اقتصاد و معیشت خانواده‌ها گذاشته برکسی پوشیده نیست؛ اما سوالی که شاید برای همه پیش آمده باشد این است که این اتفاقات در کدام حوز‌ه‌ها تاثیر بیشتری گذاشته و قبل از آغاز این افزایش قیمت‌ها، سرمایه‌گذاری در کدام بازارها سوددهی بیشتری داشت؟ سرمایه‌گذاری در بازار ارز یا بازار طلا ؟ بازار بورس یا بازار مسکن یا سپرده‌گذاری در بانک ؟ در این مقاله به این سوالات پاسخ می‌دهیم.

ابتدا لازم است بدانید سرمایه‌گذاری در اکثرحوزه‌ها تنها باعث از بین نرفتن ارزش سرمایه شده و می‌توان گفت تنها برخی از تاجران سود کرده و مابقی در بهترین حالت، سرمایه خود را حفظ کردند. در غیر اینصورت به دلیل اینکه تمام مخارج و هزینه‌ها افزایش یافته کلمه سود برای این فرآیند صحیح نیست. با این رویکرد بازارهایی مثل بازار طلا، بازار مسکن، بازار ارز و همینطور سپرده‌گذاری در بانک که این حداقل بازدهی مالی را برای مردم به همراه می‌آورد را به مرور بررسی می‌کنیم تا ببینیم سرمایه‌گذاری در کدام بازارها تا چه میزان سود بیشتری را با ریسک کمتر برای‌سرمایه‌گذاران به همراه آورده است .

سپرده‌گذاری در بانک

در کشور ما سپرده‌گذاری در بانک به دلیل سود بالا و فرهنگ نادرستی که در بحث سرمایه‌گذاری به خصوص در بین خانواده‌های نسل 60 و 70 نهادینه شده، توجیه ورود سایر بازارهای موازی را همچون طلا، سکه و مسکن با مشکل مواجه کرده و از سوی دیگر، ایمن بودن و راحت بودن روند دریافت و پرداخت‌ها در بانک، سرمایه‌های مردم را به سمت سپرده‌گذاری در بانک سوق داده است. اما سپرده‌گذاری در بانک به خصوص در این بازه زمانی که ارزش پول همواره رو به کاهش است، صحیح نیست.

به زبان ساده، هنگامی که بانک به طور مثال بررسی بازار های موازی بورس 24 درصد سود پرداخت می‌کند و تورم بالای 200 درصد در برخی از کالاها روی می‌دهد به راحتی می‌توان میزان ضرر را محاسبه کرد. از سوی دیگر، میزان ارزش پول سپرده‌گذار از ابتدای دوره سرمایه‌گذاری‌اش تا بعد از اعمال ‌تحریم‌ها کاهش محسوسی داشته، چرا که هم ارزش پول پایین آمده و همه قیمت کالا بالا رفته است.

از سوی دیگر، عملکرد ضعیف نظام بانکی در ارائه تسهیلات و مدیریت منابع،‌ بانک‌ها را با انباشت بدهی مواجه کرده است. همچنین خبرهایی مبنی بر کاهش سود بانکی در رسانه‌ها در حال مخابره شدن است که در این صورت بسیاری از مردم سرمایه خود را از بانک خارج می‌کنند و به سمت بازارهایی مثل بازار ارز و طلا می‌روند.

از این رو سپرده‌گذاری در بانک در مقایسه با سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر مثل بازار ارز یا طلا دیگر نمی‌تواند جذابیت خاصی داشته باشد. در نتیجه می‌توان گفت کسانی که سپرده‌گذاری در بانک را انتخاب کردند، اولین متضرران این وضعیت رکودی شده‌اند.

در همین رابطه بخوانید:

بازار طلا

اما انتخاب دوم برای خانواده‌ها که سرمایه‌گذاری بدون ریسک را به سود بیشتر ترجیح می‌دهند، بازار طلا است. فارغ از این که در دوران رکودی قرار داریم و مولفه‌های سیاسی و اقتصاد کلان در کشور‌ ما در نوسانات قیمت در بازار طلا تاثیر بسزایی دارد، همیشه سرمایه‌گذاری در بازار طلا در بلندمدت سودده بوده است. از این رو می‌توان بازار طلا را در مقایسه با سود بانکی برنده دانست.

اما با بررسی نوسانات قیمتی در بازار طلا و نگاهی به نمودار ارزش طلا از سال 92 تا امروز تفاوت این دو به صورت کامل مشخص می‌شود. قیمت سکه از سال 92 که در محدوده قیمتی یک میلیون و 60 هزار تومان بود، در سال 97 به 3 میلیون و 400 هزار تومان رسید و تا امروز که اولین روز زمستان 98 را پشت سر می‌گذاریم، هرسکه با قیمت 4 میلیون و 520 هزار تومان در بازار طلا به فروش می‌رسد.

از این رو، اگر در سال 92، 10سکه را به قیمت 10 میلیون و 600 هزار تومان خریداری می‌کردید، امروز به قیمت 45 میلیون تومان به فروش می‌رساندید. در نتیجه سرمایه‌گذاری در بازار طلا نسبت به بانک دارای توجیه بیشتری است.

بازار سرمایه

اما یکی از جذاب‌ترین بازارهای مالی در دنیا و کشور ما بازار سرمایه یا همان بازار بورس است. بازاری که می‌توان گفت در بین خانواده‌های ایرانی به پر ریسک‌ترین مدل سرمایه‌گذاری شناخته می‌شود. اما با نگاهی به روند شاخص بورس از سال 92 تا امروز می‌توان این برداشت را داشت که ریسک زیادی متحمل این بازار نبوده و بورس به عنوان یکی از پربازده‌ترین بازارهای مالی در این سال‌ها بوده است.

باید مدنظر داشت که بخش عمده‌ای از موفقیت بازار سرمایه معطوف به فعالیت شرکت‌ها و اقتصاد کلان می‌شود. زیرا شرکت‌هایی در بازار بورس پذیرفته شده و به نقطه‌ای از بلوغ رسیده‌اند که بتوانند به عنوان سهامی‌عام در بورس پذیرفته شوند و سهام آن‌ها را با هدف کسب سود در بورس عرضه کنند.

از سوی دیگر شفافیت بالای ارائه صورت‌های مالی شرکت‌ها، آگاهی مردم را نسبت به فعالیت‌های این بازار بیشتر کرده است و به همین علت، راحت‌تر می‌توان اعتماد مردم را برای ورود به این بخش جلب کرد. همچنین حضور شرکت‌های سرمایه‌گذاری در بازار بورس که سود تضمینی ارائه می‌دهند و سهامداران را در سودهای شناور نیز شریک می‌کند،‌ این ریسک را کاهش داده و اعتماد مردم برای ورود به این بخش افزایش داشته است.

از این رو می‌توان با امنیت خاطر بیشتری نسبت به گذشته به این بازار پویا نگاه کرد. چرا که شاخص بورس از سال 92 تا امروز تغییرات بسیاری داشته و از کانال 38 هزار واحد به 95 هزار واحد در ابتدای سال 97 رسیده و آخرین فصل سال 98 را با رکورد 356 هزار واحدی شروع کرده است. با محاسبه این تغییرات می‌توان میزان سودی که از سال 92 برای سرمایه‌گذاری در بازار بورس رخ می‌دهد را متوجه شد.

نگاهی به شاخص‌های بازار بورس در 6 سال گذشته می‌تواند نمای کلی از وضعیت این بازار را به ما ارائه دهد.

در همین رابطه بخوانید:

بازار ارز

بازار دیگری که در کشور ما با حواشی بسیاری همراه بوده بازار ارز است. ابتدای سال 92 که آغاز این دوره رکودی بود، فعالان بازار ارز به طرق مختلف خرید و فروش می‌کردند. صرافی‌ها و دلالان ارزی در مناطق مختلف از این وضعیت سودهای زیادی کسب کردند. اما آیا بازار ارز برای سرمایه‌گذاری خانواده‌ها مناسب است یا ورود به سایر بازارها با توجیه بیشتری همراه بود؟

گفتنی است نرخ ارز در اوایل دهه 90 در کانال 1000 تومان قرار داشت و دو سال بعد هر دلار در بازار ارز با نرخ 3 هزار تومان به فروش می‌رسید، که این خود شوک عجیبی به بازار تحمیل کرد. اما این ابتدای راه صعود بازار ارز به قله صعودی بود و روند رشد آن به طور بی‌سابقه‌ای از بازارهای موازی خود پیشی گرفت. به طوری که سال 95 نرخ دلار تا 3600 تومان پیش رفت و به کلی اقتصاد را به شوک فرو برد.

اما این نیز آغاز انقلاب کاسبان ارز در مقاطع مختلف بود. به طوری که همهمه‌ای در بین مردم ایجاد شد که چگونه می‌توان بازارهای کلان اقتصادی را کنترل کرد و دولت برای کنترل آن چه رویکردهایی در نظر دارد؟ اما این آغاز راه بود و بلافاصله اتفاقات بین‌المللی در کنار واکنش‌های هیجانی در برخورد با این افزایش‌ها باعث شد تا بازار ارز و دلار در سراشیبی افزایش قیمت‌ها با سرعت زیادی حرکت کند و به طور افسار گسیخته‌ای بررسی بازار های موازی بورس قیمت ارز افزایش یافت و در کانال 12 تا 15 هزار تومان در نوسان بود.

بازار مسکن «جایی سرمایه‌گذاری کن که باد زیرش نره»

یکی از بخش‌هایی که از گذشته مورد توجه بسیاری از ایرانیان بوده مسکن است. به طوری که بسیاری از بزرگترها آینده روشن را در گرو خرید مسکن می‌دانستند، این مثال را که «جایی سرمایه‌گذاری کن که باد زیرش نره» را به این معنی که زمین و یا خانه بخرید و برای خرید خودرو و کالاهای دیگر هزینه نکنید، به کار می‌بردند. در نتیجه بهترین سرمایه‌گذاری برای آنها خرید خانه بود. در واقع تا حدودی درست می‌گفتند. تورم این چنینی که در کشور رخ داد، توان خرید خانه را از جوانان گرفت و خرید خانه به امری بسیار سخت تبدیل شد. اما در چند سال اخیر بازار مسکن چه وضعیتی داشته؟

طبق اطلاعات معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ارزش افزوده فعالیت‌های بخش مسکن و ساختمان از سال ۹۲ روند نزولی داشته و از ۷.۸ درصد در سال ۹۲، به ۵.۱ درصد در سال ۹۶ رسیده است. این گزارش نشان می‌دهد که طی سه ماهه اول سال ۹۶ نسبت به سه ماهه اول سال ۹۷ تغییر چشمگیر نداشته و معادل ۵.۶ هزار میلیارد تومان بوده است.

تولید متناسب با تقاضا

تحولاتی که سمت تقاضای مسکن روی می‌دهد، یکی از عوامل تاثیرگذار در این بخش است. بر اساس نتایج سرشماری سال ۸۵، تعداد ۱۵ میلیون و ۸۵۹ هزار واحد مسکونی دارای سکونت در کشور وجود داشته است، که در سرشماری سال ۹۵ به ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد مسکونی رسیده است. به عبارت دیگر تعداد واحدهای مسکونی در دهه ۸5 تا ۹۵ حدود ۷ میلیون واحد افزایش یافته ‌است.

با احتساب تعداد ۲۴ میلیون و ۱۹۶هزار خانوار درکشور، سال ۹۵ کسری بیش از یک میلیون و هفتصد هزارواحد مسکونی وجود داشته و به همین علت است که تراکم خانوار در واحد مسکونی به رغم بهبود در سال‌های گذشته، همچنان بالاتر از یک و در سال ۹۵، برای کل کشور حدود ۱.۰۶ بوده است. به عبارت دیگر در سال ۹۵ در ۱۰۰ واحد مسکونی، ۱۰۶ خانوار سکونت داشته‌اند.

اما این اتفاقات چه تاثیری در بازار مسکن گذاشت؟ بسیاری از کارشناسان، ‌رکود در معاملات مسکن را پیش‌بینی کرده و معتقد بودند در ساخت‌و‌ساز اتفاق زیادی روی نمی‌دهد و دلیل آن را بومی بودن مصالح‌ ساختمانی و نیروی انسانی عنوان کردند. اما این امر که کاهش معاملات و خرید و فروش در تولید مسکن تاثیر مستقیم دارد برکسی پوشیده نیست و نمی‌توان از آن غافل بود.

بنابراین ارزش‌ افزوده فعالیت‌های بخش مسکن و ساختمان از سال ۹۲ روند نزولی به خود گرفتند. به طوری که از سال ۹۳ رشد منفی ۰.۴ درصد رخ داد. روند نزولی نرخ رشد ارزش‌ افزوده با فاصله بسیار زیادی در سال ۹۴ به منفی ۱۷.۱ درصد رسیده است و از سال ۹۵ ارزش افزوده بخش و ساختمان روند رو به بهبودی را آغاز کرده است، اگرچه این روند همچنان منفی است اما از ۱۷.۱ درصد در سال ۹۴ به منفی ۱۳.۱ درصد در سال ۹۵ رسید که این روند در سال ۹۶ با افزایش انتظار بهبود فضای اقتصادی رشد مثبت ۱.۳ درصدی را تجربه کرد.

تحولات جمعیتی بخش مسکن

تحولات تقاضای مسکن یکی از عوامل مهم و تاثیرگذار در به رونق رسیدن مسکن است و آگاهی از میزان آن می‌تواند در سیاست گذاری نقش مهمی ایفا کند. از سوی دیگر شناسایی خانه‌های خالی نیز ارزش افزوده‌های بسیاری برای سیاستگذاران جهت اعمال محرکات مالیاتی، با هدف روانه کردن این واحدها به بازار به همراه دارد. در این راستا و براساس نتایج سرشماری سال ۸۵ تعداد ۱۵ میلیون و ۸۵۹ هزار واحد مسکونی در تصرف در کشور وجود داشته است که در سرشماری سال ۹۵ به ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد مسکونی رسیده است.

گفتنی است، تعداد واحدهای مسکونی در 10 ساله ۸۵ تا ۹۵ حدود ۷ میلیون افزایش داشته است. با احتساب تعداد ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار در کل کشور در سال ۹۵، کسری بیش از یک میلیون و هفتصد هزار واحد مسکونی وجود داشته و به همین علت است که تراکم خانوار در واحدمسکونی به رغم بهبود در سال‌های گذشته همچنان بالاتر از یک و در سال ۹۵، برای کل کشور حدود ۱.۰۶ بوده است. به عبارت دیگر در سال ۹۵ در ۱۰۰ واحد مسکونی، ۱۰۶ خانوار سکونت داشته‌اند.

در همین رابطه بخوانید:

متغیرهای مهم اقتصادی و تاثیرات آن بر بخش مسکن

نقش قیمت وام مسکن در نوسانات قیمتی

لازم به ذکر است، طی دهه‌های اخیر همواره شاهد افزایش درصد مستاجران و کاهش درصد مالکیت در بازار مسکن تهران بوده‌ایم، به گونه‌ای که سهم مسکن ملکی از ۷۶.۴ در سال ۷۱ به ۶۴.۳ درصد در سال ۹۵ کاهش و در مقابل، سهم خانه استیجاری در همین فاصله زمانی از ۱۴.۵ درصد به ۲۶.بررسی بازار های موازی بورس ۲ درصد رسیده است.

در عین حال درصد مستاجران مناطق شهری با نرخ رشد بیشتری نسبت به کل‌ کشور افزایش یافته که این اتفاق عمدتا به دلیل رشد جمعیت شهری ناشی از تشکیل خانوارهای جدید و مهاجرت از روستا به شهر بوده است. همچنین بروز تورم درسال‌های متمادی، کاهش قدرت خرید خانوار و کاهش توان تامین مسکن ملکی را به دنبال داشته که این موضوع بیانگر افزایش شکاف طبقاتی ایجاد شده در سال‌های اخیر است.

گزارش معاونت مسکن و ساختمان، بیانگر تحولات تولید مسکن است که نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده درکل کشور در دوره مورد بررسی، روند سینوسی داشته است. این روند در استان تهران با دامنه تغییرات کوتاه‌تری قابل مشاهده است. علت اساسی این امر از دیدگاه معاونت مسکن و ساختمان را می‌توان در نوسانات اقتصاد کلان، جذابیت بازارمسکن در جذب سرمایه‌ها و سودآوری این بازار جستجو کرد.

بر اساس نمودار، با افزایش سود انتظاری بازار مسکن در پی انتظارات تورمی، تعداد ساختمان‌های بررسی بازار های موازی بورس تکمیل شده در سال ۹۶ نسبت به سال ۹۵ روند افزایشی داشته است.

سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن از ۱۷ درصد در سال ۹۰ به ۹.۱ درصد در پایان سال ۹۵ و ۸.۵ درصد در شش ماهه اول سال ۹۷ رسید. در سال‌های گذشته، همواره بالاترین سهم تسهیلات متعلق به بخش بازرگانی و خدمات، و کمترین سهم تسهیلات پرداختی متعلق به بخش‌های کشاورزی، مسکن و ساختمان بوده است. این امر با توجه به بانک محور بودن تامین مالی مسکن در کشور، دستیابی به مسکن را برای خانوارهای ایرانی، محدود می‌کند.

متوسط قیمت فروش و اجاره یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران (۹۸)

بر اساس اطلاعات سامانه کیلید، بیشترین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق یک، سه و شش تهران رقم خورده و همچنین متوسط قیمت در کل تهران در حدود هر مترمربع ۱۱.۴ میلیون تومان است که از قیمت مسکن در این سه منطقه کمتر است.

با توجه به میزان تقاضا، توان خرید مردم و سایر مولفه‌ها، افزایش قیمت مسکن بیش از 2 الی 3 درصد روی نخواهد داد. البته این ثبات نسبی در قیمت‌ها تا روزی اتفاق می‌افتد که هزینه ساخت و مصالح ساختمانی افزایش زیادی نداشته‌ باشند و بعد از آن به طورحتم افزایش قیمتی در این بازار را شاهد خواهیم بود. در این بازه زمانی طبق برآورد کارشناسان در انتهای آذر ماه 98‌ حداقل هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران 2 میلیون و 200 هزار تومان اعلام شده است که پس از اعلام افزایش نرخ سوخت و هزینه‌های جانبی، تا متری 3 میلیون تومان نیز می‌رسد.

در نتیجه می‌توان بدون در نظر گرفتن مولفه‌های مختلف،‌ سرمایه‌گذاری در تمام بازارهای فوق‌الذکر را سودده دانست و دلار را پیشرو در افزایش قیمت عنوان کرد. اما باید مدنظر داشت،‌ فعالانی که به صورت تخصصی در بازارهایی همچون بورس به نوسان‌گیری پرداختند،‌ یا توانستند از نوسانات بازار ارز استفاده بیشتری کنند، منافع مالی بیشتری کسب کرده و سرمایه خود را همسو با تورم افزایش دادند.

بانک های اماراتی دلیل افزایش قیمت دلار!

بانک های اماراتی با مداخله در بازار ارز و نقدینگی بیشترین سود را از کنترل دلار در این کشور مهم عربی کسب می کنند. این سیاست آینده ناگواری را برای اقتصاد این کشور خواهد داشت و در نتیجه وام گیری جدید آن از صندوق بین المللی پول را بی اثر می کند.

به گزارش تحریریه، روزنامه الکترونیکی «عربی ۲۱» مصر در گزارش خود درباره خرید دلار با قیمت بالا از سوی بانک های اماراتی در مصر نوشت، از زمانی که بانک مرکزی مصر مکانیسم نرخ ارز انعطاف پذیر برای پول محلی را در پایان ماه گذشته میلادی بر اساس عرضه و تقاضا به کار بسته است، پوند مصر به پایین ترین سطح خود رسیده است. سفته بازی هم به ضعیف شدن ارزش پوند مصر در برابر دلار کمک کرد.

در پایان ماه گذشته میلادی مصر و صندوق بین المللی چند ساعت پس از اعلام افزایش ۲۰۰ واحدی نرخ بهره (۲ درصد) از سوی بانک مرکزی مصر، به توافقنامه تامین مالی جدیدی به ارزش ۳ میلیارد پوند برای یک دوره ۴۶ ماهه دست یافتند.

دلالان بازار سیاه به عربی ۲۱ گفتند: تقاضا برای دلار چه از سوی تجار و چه از سوی شهروندان عادی متوقف نشده است، زیرا با از بین رفتن احساس امنیت ناشی از نوسانات نرخ ارز، آنان نگران ارزش پس انداز خود به ارز داخلی هستند. با آغاز دومین مرحله شناورسازی پوند مصر در برابر دلار در پایان ماه اکتبر، ۵ بانک اماراتی فعال در مصر در راس ارائه بالاترین قیمت دلار قرار گرفتند که این موضوع سوالاتی را درباره سفته بازی بانک های اماراتی با دلار مطرح کرد.

«وائل النحاس» کارشناس بازارهای مالی احساس نگرانی می کند که سرمایه گذاری ها در مصر به استعمارگری تبدیل شود. او می گوید از زمان پایین آمدن ارزش ارز مصر، بانک های اماراتی در این کشور بالاترین قیمت را برای دلار پیشنهاد می دهند. امارات اقدام به خرید دلار با بالاترین قیمت می کند. دلیل این اقدام امارات هم کسب سود برای شرکت های آن در خارج است. ادامه سفته بازی با دلار سبب کاهش ارزش پوند مصر خواهد شد.

«حسام الشاذلی» مشاور سیاسی و اقتصادی مصری هم به روزنامه عربی ۲۱ گفت تردیدی نیست که ضربه جدیدی که پوند مصر در برابر دلار دریافت کرده است زمینه سودآوری را برای کسانی که بتوانند بازار دلار را در مصر در اختیار داشته باشند، فراهم می کند. به ویژه این در شرایطی است که چندین ماه است که دلار کافی در مصر وجود ندارد و تقاضا برای دلار در بازارهای رسمی و موازی افزایش یافته است. بسیاری از کارخانه ها به دلیل ناتوانی در تامین دلار لازم برای پرداخت مالیات شرکت های بارگیری و واردات و بازرگانی . کار خود را متوقف کرده است.

وی افزود بانک های اماراتی به دلیل رویکرد فرصت طلبانه خود در بازارهای ارز و نقدینگی بیشترین سود را از به کنترل در آوردن بازار دلار و سفته بازی در مصر کسب می کنند. این سیاست بار دیگر بر روی اقتصاد مصر تاثیر ناگواری برجای خواهد گذاشت و در نتیجه وام گیری مصر از صندوق بین المللی پول برای شناورسازی قیمت ارز سودی به دنبال نخواهد داشت.

بازار دلار آرام گرفت؟!

مشاهدات میدانی از بازار ارز حاکی از آن است که صف‌های مقابل صرافی‌ها جمع شده و بازار در رکود به سر می‌برد و روند قیمت‌ها نیز کاهشی است.

به گزارش ایسنا، طی روزهای اخیر بازار ارز با افزایش قیمت مواجه شده بود و صف های خرید مقابل صارفی ها برای خرید ارز تشکیل شده بود. در این بین رییس بانک مرکزی و وزیر اقتصاد بر بازگشت آرامش به بازار ارز تاکید داشتند و وعده کاهش قیمت ها را داده اند.

در این راستا، بانک مرکزی از هفته گذشته خرید دلار سهمیه‌ای در صرافی‌ها بررسی بازار های موازی بورس را منوط به نوبت‌گیری آنلاین در سامانه برخط بازار متشکل ارزی کرد. همچنین چهار بانک ملی، ملت، صادرات و تجارت را نیز موظف به فروش ارز کرد تا به تقاضای بازار پاسخ داده و قیمت ها کنترل شود.

در این بین، بررسی میدانی از بازار امروز ارز نشان می‌دهد که فروش آنلاین ارز، صف مقابل صرافی‌ها برای خرید ۲۰۰۰ دلار با کارت ملی را جمع کرده و صرافی‌ها نیز فقط به کسانی که در سامانه برخط بازار متشکل ارزی نوبت گرفته باشند، ارز می‌دهند.

علاوه بر این، قیمت‌ها در بازار امروز تا زمان نگارش این گزارش نیز کاهشی بوده است؛ به‌گونه‌ای که نرخ خرید دلار در صرافی‌ها از ۳۴ هزار و ۲۰۰ تا ۵۰۰ تومان در نوسان است و نرخ فروش دلار در صرافی‌ها ۳۴ هزار و ۴۰۰ تا ۸۰۰ تومان متغیر است.

نرخ خرید یورو هم در صرافی‌ها ۳۴ هزار و ۵۰۰ تا ۸۰۰ متغیر بوده و قیمت فروش آن در تابلوی صرافی‌ها ۳۵ هزار و ۲۰۰ تومان تا ۳۵ هزار و ۸۰۰ تومان نشان داده می‌شود.

در بازار آزاد نیز بررسی‌ها از نرخ دلار نشانگر این است که دلالان دلار را حدود ۳۵ تا ۳۵ هزار و ۵۰۰ تومان می‌خرند و در محدوده ۳۵ هزار و ۸۰۰ تا ۳۶ هزار تومان تا حدود ۳۶ هزار و ۱۰۰ تومان می‌فروشند.

البته، در این بین مشاهدات بیانگر این است که دلالان در بازار آزاد چندان تمایلی به فروش دلار ندارند و بیشتر متقاضی ارز هستند تا فروشنده.

فعالان بازار ارز در رابطه با وضعیت بازار ارز از رکود بازار و روند کاهشی قیمت‌ها می‌گویند و نوسانات بازار را زیاد ارزیابی می‌کنند.